Cuánto pagar
por un piso
para alquilar

El precio máximo que se puede pagar por un piso para alquilar no sale del anuncio, sino de la renta: es el precio al que la operación da justo la rentabilidad que exiges. Se calcula al revés. La renta anual dividida entre la rentabilidad objetivo da la inversión máxima; se le restan los costes que no dependen del precio, como la reforma, los muebles, la notaría y los honorarios, y lo que queda se divide entre 1,09 para descontar el ITP. En nuestra operación tipo en Elche, un piso de cinco habitaciones que se alquila por 1.580 euros al mes, el precio máximo es de unos 190.000 euros para un 8 % bruto, nuestro suelo; de 147.000 para un 10 %, y de 118.000 para un 12 %. Aquí está la fórmula paso a paso, cuánto la mueven la renta, la obra y el ITP, y cómo se pasa del precio máximo a la oferta.

¿Cómo se calcula el precio máximo de un piso para alquilar?

La cuenta tiene cuatro pasos y se hace con una calculadora de bolsillo. Primero, la renta anual: 1.580 euros al mes son 18.960 al año. Segundo, la inversión máxima: esa renta dividida entre la rentabilidad bruta que exiges sobre la inversión total. Con un 12 %, 158.000 euros. Tercero, se restan los costes que no dependen del precio: 20.000 euros de reforma, 3.000 de mobiliario, 1.200 de notaría y registro, 350 de gastos de la hipoteca y 5.000 de honorarios, 29.550 en total. Quedan 128.450 euros para el precio y su ITP. Cuarto, como el ITP es el 9 % del precio, se divide entre 1,09, y salen 117.844 euros: el precio máximo para un 12 % bruto. La fórmula entera es esta: precio máximo = (renta anual ÷ rentabilidad objetivo − costes fijos) ÷ 1,09. Usamos la bruta sobre la inversión total, y no sobre el precio, porque es la única que compara de forma justa un piso listo para entrar con otro que necesita obra.

Por qué la rentabilidad se divide entre la inversión total y no entre el precio lo explicamos en rentabilidad bruta y neta de un piso de alquiler.

¿Qué rentabilidad exigir? El suelo no es el objetivo

Por debajo de un 7-8 % bruto sobre la inversión total no recomendamos comprar, así que el 8 % marca el precio al que hay que levantarse de la mesa: en la operación tipo, unos 190.000 euros. No es el precio que conviene pagar. A ese precio, con una hipoteca del 80 % al 2 %, el inversor pone 84.743 euros, el piso le deja 6.475 al año y su ROCE baja al 7,6 %. Con un 10 %, el precio máximo es de 146.835 euros y deja 8.018 al año; con un 12 %, de 117.844 y 9.046. Cuánto exigir por encima del suelo depende del riesgo del piso: un quinto sin ascensor, una zona con menos demanda o una obra grande piden más margen, porque es más fácil que la renta prevista no llegue. Lo que no conviene es fijar el objetivo mirando el anuncio. Primero se decide cuánto tiene que rendir el dinero, y después se mira si el precio que piden cabe.

Con la misma renta de 1.580 euros al mes y los mismos 29.550 euros de costes fijos, hipoteca del 80 % al 2 % a 30 años. Cifras antes del impuesto sobre la renta.

La renta: cada 100 euros al mes valen unos 11.000 de precio

La renta es la cifra que más mueve el resultado y la más fácil de inflar. Con un objetivo del 10 %, cada 100 euros de renta mensual valen unos 11.000 euros de precio; con un 12 %, unos 9.200. En un piso de cinco habitaciones, cobrar 10 euros menos por cada una baja el precio máximo al 12 % en unos 4.600 euros. Por eso la renta que entra en la cuenta no es la que dice el vendedor ni la del mejor mes del año, sino la que se puede defender con comparables: habitaciones parecidas, en la misma zona, y mejor las que se alquilan en pocos días que las que llevan meses publicadas. Si el piso ya está alquilado, la que pagan los inquilinos, con los contratos delante. Y si hay dudas entre dos cifras, se calcula con la baja. Un precio máximo hecho con una renta optimista no protege de nada: solo hace que un mal precio parezca bueno.

Cómo se fija el precio de cada habitación en Elche lo contamos en alquiler por habitaciones en Elche.

La reforma y el ITP: lo que resta casi euro a euro

Todo lo que se gasta además del precio sale del precio máximo casi entero: cada 1.000 euros más de reforma, de muebles o de cualquier otro coste fijo restan 917 euros, porque el resto se ahorra en ITP. Con una reforma de 30.000 euros en lugar de 20.000, el precio máximo al 12 % baja de 117.844 a 108.670 euros, y con 40.000, a 99.495. Por eso la obra se presupuesta antes de ofertar, con margen para lo que aparezca al abrir paredes. Con el ITP hay una trampa: se paga sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro. Si el precio queda por debajo de ese valor, cada euro de rebaja deja de ahorrar impuesto y el ITP pasa a ser un coste fijo. Con un objetivo del 12 % y un valor de referencia de 135.000 euros, el precio máximo baja de 117.844 a 116.300. Por eso el valor de referencia se consulta antes de la primera oferta.

Cuánto cuesta la obra y qué parte sube la renta, en reforma de un piso para alquilar; cómo se consulta el valor de referencia, en el valor de referencia de Catastro y el ITP. Y el precio máximo de un piso que se compra para reformar y vender, en la cuenta de un flip inmobiliario.

La obra que aparece en la visita y no estaba prevista también baja el techo: cada 1.000 euros, unos 917 euros de precio máximo. Qué defectos buscar y cuánto cuesta cada uno, en qué mirar al visitar un piso para invertir.

Con hipoteca: el techo lo pone la rentabilidad, no la cuota

La fórmula no mira la hipoteca, y en alquiler por habitaciones casi nunca hace falta: la rentabilidad pone el techo antes que la cuota. Con un 80 % al 2 % a 30 años, el cashflow de la operación tipo solo llegaría a cero si el piso costara más de 370.000 euros. Incluso en un año malo, con la renta un 10 % más baja, un 10 % de vacancia, la gestión con IVA y la hipoteca al 3,5 %, el cashflow aguanta hasta unos 239.000 euros, por encima de los 190.000 del suelo del 8 %. Lo que sí cambia con el precio es lo que pones de tu bolsillo. El banco presta sobre el menor entre el precio y el valor de tasación, así que lo que pagues por encima de lo que tase el piso sale entero de tu capital. Se puede fijar el precio máximo con un ROCE objetivo, pero el ROCE depende de cuánto financies; la rentabilidad sobre la inversión, no.

El año malo junta una renta un 10 % más baja, un 10 % de vacancia, la gestión con IVA y la hipoteca al 3,5 %. Cuánto presta el banco cuando el piso es para alquilar, y qué pasa si la tasación se queda corta, en hipoteca para un piso de alquiler.

Del precio máximo a la oferta

El precio máximo no es la oferta: es el precio al que te levantas. Entre los dos tiene que caber lo que aún no has podido comprobar: una derrama aprobada, una deuda con la comunidad, una instalación que hay que cambiar entera. Cada sorpresa resta del precio máximo casi entera, y una derrama de 3.000 euros lo baja de 117.844 a 115.092. Por eso la primera oferta va por debajo, y se argumenta con lo que se ha visto en la visita y en los papeles, no con un porcentaje inventado: la obra que necesita, el tiempo que lleva publicado, lo que falta por arreglar. Si el vendedor pide 125.000 euros y tu máximo al 12 % es de 117.844, la distancia es de unos 7.200 euros, y se negocia sabiendo dónde está el límite. El precio máximo nunca se enseña al otro lado. Y no se sube porque el piso guste: si no cabe, o se cambia el objetivo con argumentos o se busca otro piso.

Qué conviene comprobar antes de ofertar está en qué comprobar antes de comprar un piso para invertir, y qué se firma cuando el vendedor acepta, en el contrato de arras.

Para probar un precio concreto, la calculadora de rentabilidad da la bruta, la neta, el cashflow y el ROCE de una operación; si pagas mobiliario u honorarios, súmalos a la reforma para que entren en la inversión.

Preguntas frecuentes sobre el precio máximo

1. ¿Cómo se calcula el precio máximo de un piso para alquilar? Se divide la renta anual entre la rentabilidad bruta objetivo, se restan los costes fijos (reforma, muebles, notaría, gastos de la hipoteca y honorarios) y el resultado se divide entre 1,09 para descontar el ITP del 9 % de la Comunitat Valenciana.
2. ¿Qué rentabilidad hay que exigir para calcularlo? Nuestro suelo es un 7-8 % bruto sobre la inversión total. Por encima, depende del riesgo del piso: cuanto más fácil sea que la renta prevista no llegue, más margen.
3. ¿Cuánto precio vale cada euro de renta? Con un objetivo del 10 %, cada 100 euros de renta mensual valen unos 11.000 euros de precio; con un 12 %, unos 9.200.
4. ¿El precio máximo tiene en cuenta la hipoteca? No. En alquiler por habitaciones la rentabilidad marca el techo antes que la cuota, pero conviene comprobar el cashflow en un año malo y que la tasación llegue al precio.
5. ¿Es lo mismo el precio máximo que la oferta? No. La oferta va por debajo, con margen para lo que no se ha podido comprobar todavía.