Obra nueva
o segunda mano
para invertir

Para alquilar, un piso de segunda mano rinde más que uno de obra nueva, salvo que el nuevo se compre con descuento. En Elche, según el Ministerio de Vivienda, una vivienda de menos de cinco años se tasa a 2.060 euros el metro y una más antigua a 1.626, un 27 % menos, y la nueva paga además un 11,4 % de impuestos frente al 9 % de la usada. Con un piso de 80 metros alquilado por 800 euros al mes, el nuevo da un 4,9 % bruto y 49 euros de cashflow al mes; el usado, después de gastar 10.000 euros en ponerlo a punto, un 5,9 % y 165 euros. Para empatar, el nuevo tendría que alquilarse un 18 % más caro. A cambio, no da obras ni sorpresas durante años, y eso tiene un valor. Aquí está la cuenta completa, lo que cambia al comprar sobre plano y el precio a partir del cual la obra nueva sí compensa.

¿Cuánto más cara es la obra nueva en Elche?

Según el valor tasado que publica el Ministerio de Vivienda, en el segundo trimestre de 2026 una vivienda libre de menos de cinco años se tasaba en Elche a 2.060 euros el metro, y una de más de cinco años, a 1.626: la nueva, un 26,7 % más cara. Es un dato mejor que el de los portales, porque sale de tasaciones de compras reales, pero tiene un límite: en Elche se tasan unas 80 viviendas nuevas por trimestre frente a más de 700 usadas, así que la diferencia salta de un trimestre a otro, entre el 20 y el 42 % en los dos últimos años. Por eso conviene mirar la media: con los cuatro últimos trimestres, la nueva se tasa un 28 % más cara, y hace un año también. La diferencia no se está cerrando ni abriendo. En el conjunto de la provincia de Alicante es casi la misma, un 27 %: 2.550 euros el metro frente a 2.004.

Valor tasado medio de la vivienda libre en Elche, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Son tasaciones, no precios de cierre: en una compra concreta, el precio puede quedar por encima o por debajo.

Los impuestos: un 11,4 % frente a un 9 %

La obra nueva no paga ITP, porque la vende un promotor, que es un empresario. Paga IVA, el 10 % en las viviendas, también sobre las entregas a cuenta mientras se construye, y como la escritura es la primera venta, el impuesto de actos jurídicos documentados, que en la Comunitat Valenciana es el 1,4 % para quien no compra su vivienda habitual. En total, un 11,4 % del precio. La segunda mano paga el ITP, el 9 % desde junio de 2026, y nada más por la compra. Con los precios de tasación de Elche, en un piso de 80 metros la diferencia es grande: 18.787 euros de impuestos en el nuevo, que cuesta 164.800, frente a 11.709 en el usado, que cuesta 130.100. Son 7.078 euros más que no se recuperan ni se financian, porque la hipoteca cubre una parte del precio, no los impuestos. Un matiz: un piso a estrenar que vende un particular ya es segunda mano y paga ITP, no IVA.

Todos los gastos de la compra, en los gastos de compra de un piso en la Comunidad Valenciana; por qué el ITP de un usado puede salir más alto que el 9 % del precio, en el valor de referencia y el ITP.

La cuenta: obra nueva frente a segunda mano

Para comparar con justicia, los dos pisos tienen que estar en las mismas condiciones: 80 metros, comprados al valor de tasación medio de Elche, con una hipoteca del 80 % del precio al 2 % a 30 años, nuestros honorarios y 3.000 euros de muebles. Al usado le sumamos 10.000 euros de puesta a punto con su IVA; el nuevo se entrega listo. Los gastos anuales también cambian: el nuevo paga más IBI, porque su valor catastral es más alto, y más comunidad si tiene garaje, piscina o zonas comunes, pero casi nada de mantenimiento en los primeros años. Alquilados los dos por 800 euros al mes, el nuevo pide 194.200 euros de inversión y 62.300 de capital propio, y da un 4,9 % bruto, un 3,3 % neto y 49 euros de cashflow al mes. El usado pide 162.400 euros y 58.300, y da un 5,9 %, un 4,1 % y 165 euros. El nuevo pide más dinero y rinde menos.

Pisos de 80 m² en Elche al valor tasado del segundo trimestre de 2026, alquilados por 800 euros al mes. Notaría y registro, 1.200 euros; tasación, 350; honorarios, 5.000 euros más IVA. Gastos anuales del nuevo y del usado: IBI y seguro, 700 y 500 euros; comunidad, 720 y 360; mantenimiento, 250 y 650; más un 10 % de gestión con su IVA y un 4 % de vacancia en los dos. Cifras antes del impuesto sobre la renta.

Cómo se calcula cada rentabilidad, en rentabilidad bruta y neta de un piso; por qué la última fila es la que más importa, en el ROCE o cash on cash.

¿Cuánto más se tiene que alquilar un piso nuevo?

Para dar la misma rentabilidad neta que el usado, el piso nuevo del ejemplo tendría que alquilarse por 944 euros al mes en lugar de 800, un 18 % más; para dar el mismo cashflow, por 938, y para que el capital propio rinda lo mismo, por 951. Es decir, entre un 17 y un 19 % por encima del piso usado equivalente del mismo barrio. Un piso nuevo se alquila más caro y suele alquilarse antes: tiene mejor aislamiento, un certificado energético alto, a menudo garaje y trastero, y el inquilino lo nota en el ruido y en el confort. Pero la diferencia en el alquiler suele ser menor que en el precio, porque el inquilino compara con lo que hay en la zona y paga sobre todo por metros, habitaciones y ubicación. Con un 15 % más, 920 euros, el nuevo se queda en un 5,7 % bruto y 150 euros de cashflow al mes: cerca del usado, pero todavía por debajo.

El dato que hay que tener antes de reservar es el alquiler real de pisos nuevos parecidos en esa calle, no el de anuncio: lo que se firmó, preguntado a dos o tres agencias de la zona.

Lo que ahorra la obra nueva: garantías y mantenimiento

A favor de la obra nueva, unos primeros años sin sorpresas. La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a responder durante un año de los defectos de acabado, durante tres de los que afectan a la habitabilidad, como humedades o fallos de las instalaciones, y durante diez de los que afectan a la estructura, estos con un seguro decenal obligatorio. Y un edificio nuevo no tiene derramas a la vista: fachada, cubierta, bajantes y ascensor están a estrenar. Por eso en la cuenta le ponemos 250 euros al año de mantenimiento frente a 650 en el usado. Pero se paga en otra parte: la comunidad de una promoción con garaje y piscina cuesta más, y el IBI también. Sumado todo, los gastos fijos del nuevo salen incluso algo más altos, 1.670 euros al año frente a 1.510. La ventaja real no es el dinero, sino el tiempo y la tranquilidad, y eso pesa más para un inversor que vive lejos.

Las reclamaciones por defectos tienen un plazo: dos años desde que aparece el daño. Conviene revisar el piso con un técnico al recibirlo y anotar en el acta de entrega todo lo que falte.

¿Se revaloriza más la obra nueva?

Es el argumento que más se oye, y en Elche los datos no lo respaldan. Comparando la media de los cuatro últimos trimestres con la de los cuatro anteriores, para quitar el ruido de un dato suelto, el valor tasado de la vivienda de menos de cinco años subió un 17,1 % y el de la más antigua, un 17,4 %: prácticamente lo mismo. Tiene lógica: el comprador que no llega a la nueva se va a la usada, y las dos se mueven juntas. Y el piso nuevo de hoy será usado dentro de cinco años y se tasará con los demás: una parte de lo que se paga de más es la prima por estrenar, y esa se pierde. No quiere decir que la obra nueva se revalorice mal; quiere decir que no hay base para pagar un 27 % más esperando que suba más deprisa. Un piso para alquilar se compra por el alquiler, no por la revalorización.

Comprar sobre plano: lo que cambia

Comprar sobre plano cambia la cuenta en tres cosas. La primera es el dinero parado: lo habitual es pagar el 20 % del precio, más su IVA, mientras se construye, y en el piso del ejemplo son 36.256 euros que no producen nada durante unos dos años. La segunda es la garantía: la ley obliga al promotor a ingresar esas cantidades en una cuenta especial y a garantizar su devolución, con los intereses, mediante un aval bancario o un seguro de caución, y el comprador tiene que recibir el certificado individual a su nombre antes de pagar el primer euro. La tercera es la hipoteca: el banco tasa la vivienda cuando está terminada, y si la tasación sale por debajo del precio, financia el 80 % de la cifra más baja y la diferencia la pone el comprador. A favor, el precio queda fijado con dos años de antelación. Quien compra así apuesta a que el mercado siga subiendo: es otra inversión.

Por qué el banco presta sobre la cifra más baja y qué hacer si la tasación no llega, en la tasación de un piso para comprar.

¿Cuándo compensa la obra nueva para alquilar?

Compensa en tres casos: cuando se compra con descuento, cuando el inversor valora más el tiempo que la rentabilidad o cuando en esa zona no hay pisos usados que se le acerquen. Con las cifras del ejemplo, para que el piso nuevo llegue a nuestro mínimo del 7 % bruto alquilado por 920 euros, no puede costar más de 132.000 euros, unos 1.650 euros el metro: un 20 % por debajo de la tasación media de la vivienda nueva en Elche. Ese precio aparece en las últimas viviendas de una promoción, en cooperativas o cuando un promotor necesita vender lo que le queda. El usado, alquilado por 800 euros, tiene que comprarse por debajo de 106.900, unos 1.336 euros el metro, con la puesta a punto ya contada. Fuera de esos casos, la obra nueva es una compra razonable para quien no quiere obras ni llamadas, vive lejos y acepta un punto menos de rentabilidad; lo importante es saber que se está pagando ese punto.

Cómo se calcula el precio máximo de cualquier piso, en cuánto pagar por un piso para alquilar; lo que cambia cuando el piso está lejos de donde vives, en comprar un piso a distancia.

Preguntas frecuentes sobre obra nueva o segunda mano

1. ¿Qué rinde más para alquilar, obra nueva o segunda mano? En Elche, la segunda mano: con los valores de tasación de 2026, un piso usado de 80 metros da un 5,9 % bruto y uno nuevo un 4,9 %, alquilados por lo mismo.
2. ¿Cuánto más cara es la obra nueva en Elche? Un 27 % por metro en el segundo trimestre de 2026, según el valor tasado del Ministerio de Vivienda: 2.060 euros frente a 1.626.
3. ¿Qué impuestos paga un piso de obra nueva? En la Comunitat Valenciana, un 10 % de IVA y un 1,4 % de actos jurídicos documentados, un 11,4 % en total, frente al 9 % de ITP de un piso usado.
4. ¿Es seguro comprar sobre plano? Lo pagado a cuenta está protegido si el promotor lo garantiza con un aval o un seguro de caución y te entrega el certificado individual antes del primer pago.
5. ¿A qué precio compensa la obra nueva? En el ejemplo, por debajo de unos 1.650 euros el metro, un 20 % menos que la tasación media de la vivienda nueva en Elche.