Reformar un piso
para alquilar:
lo que cuesta y lo que renta

En las operaciones que hemos analizado en Elche en 2026, reformar un piso para alquilarlo por habitaciones costó entre 15.000 y 30.000 euros sin IVA: entre 3.750 y 7.500 euros por habitación, entre el 12 y el 18 % de la inversión total y lo que el piso renta en 14 a 21 meses. La obra que más renta añadió fue la más barata: un segundo baño de 5.000 euros permitía alquilar una quinta habitación y subía la renta un 23 %. Si el piso va a alquiler, la obra lleva un IVA del 21 %, no del 10 %, y no se recupera; con el IVA, los imprevistos y los meses sin renta, un presupuesto de 20.000 euros acaba costando casi 30.000. Esta guía explica cuánto cuesta una reforma, qué obras suben la renta, qué exige la norma a una habitación nueva, qué permiso hace falta y cómo se financia.

¿Cuánto cuesta reformar un piso para alquilarlo?

Entre 15.000 y 30.000 euros sin IVA en las seis reformas integrales que hemos analizado en Elche este año, en pisos de cuatro y cinco habitaciones. Una reforma integral para alquilar renueva lo que más se usa y lo que más averías da: la instalación eléctrica, la fontanería, la cocina y los baños, además de suelos, pintura y puertas. Por habitación, el coste fue de 3.750 a 7.500 euros, y lo que más lo mueve no es el tamaño del piso, sino lo que hay que cambiar: un piso con instalaciones recientes y un baño aprovechable se queda en la parte baja; uno de los años sesenta con todo original, en la alta. La forma más útil de medir una reforma es compararla con la renta que va a dar el piso: en estas operaciones, la obra equivalía a entre 14 y 21 meses de alquiler bruto. Si un presupuesto pasa de los 24 meses de renta, conviene revisar qué se está pagando.

Presupuestos sin IVA y rentas del piso ya reformado, con los suministros a cargo de los inquilinos. «Meses de renta» es cuántos meses de alquiler bruto cuesta la obra.

Si el piso aún no es tuyo, buena parte de esa obra se ve en la visita: la instalación eléctrica, las humedades, las ventanas y la fontanería. Cómo reconocer cada defecto y cuánto restarlo de la oferta, en qué mirar al visitar un piso para invertir.

¿Qué obras suben la renta y cuáles no?

Suben la renta las obras que cambian lo que paga el inquilino de una habitación: cuántas habitaciones hay, el tamaño y la luz de cada una y cuántos baños comparten. Un segundo baño, una habitación más que cumpla la norma o una cocina con sitio para cinco personas se notan en el precio y en lo que tarda en alquilarse cada habitación. También cuenta lo que evita averías: una instalación eléctrica que aguanta cinco cargadores y cinco ordenadores o una fontanería nueva no suben el precio, pero sostienen la renta y bajan el mantenimiento. Lo que casi nunca se recupera son los acabados caros. En Elche, una habitación se alquila entre 260 y 360 euros al mes según su tamaño, y la diferencia entre una pequeña y una grande, de 50 o 60 euros, es mayor que la que da cualquier encimera. Para alquilar, los materiales se eligen por resistencia y por lo fácil que es repararlos: suelos que aguanten, grifería estándar y pintura lavable.

Los precios por zona y tamaño de habitación los detallamos en el alquiler por habitaciones en Elche.

El segundo baño, la obra que más renta añade

En un piso de cinco habitaciones con un solo baño, la quinta habitación es la más difícil de alquilar, y muchas veces se queda vacía o se alquila barata. En una de las operaciones que analizamos, en el centro de Elche, un segundo baño de 5.000 euros permitía alquilar las cinco: las cuatro primeras, a 300 y 310 euros, sumaban 1.220 euros al mes, y la quinta añadía 280 más, hasta 1.500. Es un 23 % más de renta, y la obra se paga con 18 meses de esa renta extra. Pocas mejoras rinden tanto. Además, no es solo una cuestión comercial: las normas de habitabilidad de la Comunitat Valenciana piden, en una vivienda de tres o más dormitorios, un aseo además del baño. Antes de contar con ese segundo baño, hay que comprobar en la visita que hay una bajante cerca para el desagüe y que cabe sin quitarle la luz a ninguna habitación ni convertirse en el paso a otra.

¿Qué tiene que cumplir una habitación nueva?

En la Comunitat Valenciana, las condiciones de habitabilidad las fija la orden conocida como DC-09, y una reforma que redistribuye el piso tiene que cumplirlas. Un dormitorio individual necesita al menos 6 metros cuadrados útiles y uno doble, 8; si la vivienda tiene dos o más, uno debe llegar a 10. Cada dormitorio necesita una ventana a la calle, a un patio de manzana o a un patio de luces lo bastante ancho: los patios estrechos de muchas fincas antiguas solo sirven para la cocina y los baños. La altura libre mínima es de 2,50 metros, el baño no puede ser el único paso a otra habitación y los pasillos tienen que medir al menos 90 centímetros. Y la vivienda debe conservar un estar con luz exterior: 9 metros útiles si va solo, o 18 si comparte espacio con la cocina y el comedor. Por eso, convertir el salón en una habitación más solo funciona si queda otro espacio que cumpla como estar.

Y lo que cumple la norma no siempre alquila bien: una habitación de 6 metros es legal, pero en Elche las pequeñas que se alquilan sin problema tienen de 8 a 10.

¿Qué permiso hace falta para reformar el piso?

En la Comunitat Valenciana, una reforma interior que no toca la estructura ni cambia el uso de vivienda se tramita, por regla general, con una declaración responsable y no con una licencia: se presenta en el ayuntamiento con la documentación que pida y la obra puede empezar desde ese momento, sin esperar a una aprobación, aunque el ayuntamiento puede comprobarla después. Si la obra afecta a un muro de carga o a otro elemento estructural, hace falta además un certificado técnico, y en un edificio protegido el camino es la licencia. El ayuntamiento cobra una tasa y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, el ICIO, que puede llegar al 4 % del presupuesto: hasta 1.000 euros en una obra de 25.000. Además, la Ley de Propiedad Horizontal obliga a avisar a la comunidad antes de empezar, y lo que toque elementos comunes —la fachada, las bajantes, la estructura— necesita su permiso. Los trámites cambian de un municipio a otro: el contratista o el técnico deben confirmarlos.

Si la obra cambia el número de viviendas o el uso, el permiso y la cuenta son otros. Dividir el piso en dos pide el acuerdo de la comunidad, una primera ocupación por vivienda y una escritura nueva: lo explicamos en dividir un piso en dos viviendas. Convertir un local exige que el plan general admita la vivienda en esa planta baja y que cumpla la habitabilidad: está en convertir un local en vivienda.

El IVA de la reforma: 21 %, no 10 %

Las obras de reforma de una vivienda llevan un IVA reducido del 10 % solo si las encarga una persona física que no actúa como empresario y que usa la vivienda para sí, y si se cumplen otras condiciones, como que la vivienda se terminara al menos dos años antes. Quien alquila un piso cuenta como empresario a efectos del IVA, así que la obra de un piso que va a alquiler lleva el 21 %. Y como el alquiler de vivienda está exento de IVA, ese impuesto no se recupera: es coste. En una reforma de 30.000 euros son 6.300 euros más, 36.300 en total. La excepción es una rehabilitación en sentido estricto, en la que más de la mitad del coste va a estructura, fachada o cubierta, que tributa al 10 %, pero en un piso casi nunca se da. Por eso conviene comparar los presupuestos sin IVA y hacer la cuenta con el 21 %.

Si la reforma es para vender el piso, no para alquilarlo, el IVA también es del 21 %: cómo pesa en la cuenta, en la cuenta de un flip inmobiliario.

¿Se puede financiar la reforma con la hipoteca?

Sí, pero con una condición: la tasación tiene que cubrir el precio más la obra. El banco presta un porcentaje del menor entre el precio y la tasación, y un piso para reformar se tasa en el estado en que está, así que para financiar la obra hace falta que el banco acepte valorar el piso ya reformado o ampliar el préstamo con un presupuesto detallado, algo que no todos hacen. Si lo hace, la cuota sube: 20.000 euros más a 30 años y al 3,13 % son unos 86 euros al mes. Si no, la reforma sale de tu capital propio, junto a la entrada y los gastos, y es como hacemos la cuenta por defecto. Un préstamo personal para la obra es más caro y más corto, y pesa en tu ratio de endeudamiento. Los muebles no se financian nunca. Y el dinero de la obra sale antes que la primera renta: se paga por tramos, a medida que la obra avanza.

Cuánto presta el banco y qué mira para concederlo lo explicamos en la hipoteca para comprar un piso para alquilar.

La cuenta completa: lo que cuesta de verdad una reforma

El presupuesto de la obra no es lo que cuesta la reforma. En un piso de cinco habitaciones que renta 1.580 euros al mes, un presupuesto de 20.000 euros sin IVA se convierte en 24.200 con el IVA del 21 %. A eso hay que sumar un 10 % de imprevistos, porque en un piso usado siempre aparece algo detrás de un tabique: 2.420 euros más. Y cada mes de obra es un mes sin renta: si dura dos meses, son 3.160 euros que no entran. En total, 29.780 euros, casi un 50 % más que el presupuesto. Sobre una inversión de 138.550 euros, sumarlo todo baja la rentabilidad bruta del 13,7 al 12,8 %: el piso sigue siendo una buena operación, pero en una que iba justa, esa diferencia decide. Por eso, el presupuesto se pide antes de ofertar y todo esto se descuenta del precio que se ofrece. Lo que se paga de más en la obra no lo devuelve ninguna renta.

El resto de la inversión, partida a partida, está en cuánto capital necesito para invertir en Elche, y cómo se calcula la rentabilidad, en la rentabilidad bruta y neta de un piso de alquiler. Cuánto baja el precio que puedes pagar por cada 1.000 euros de obra, en cuánto pagar por un piso para alquilar.

Preguntas frecuentes sobre la reforma para alquilar

1. ¿Reformo antes de alquilar o después? Antes. Con inquilinos dentro no se puede hacer una obra grande, y un contrato de vivienda habitual puede durar años: la reforma se hace antes del primer contrato.
2. ¿Entran los muebles en la reforma? No. Van aparte y no se financian. Un piso de habitaciones se alquila amueblado: cama, armario, escritorio y silla en cada habitación y la cocina equipada. En nuestra operación tipo contamos 3.000 euros.
3. ¿Puedo convertir el salón en una habitación? Solo si la vivienda conserva un estar con luz exterior y la superficie mínima, y la nueva habitación tiene ventana a la calle o a un patio adecuado.
4. ¿Hace falta arquitecto? Depende de la obra y del ayuntamiento. Para una reforma interior sin tocar la estructura, no siempre; si se toca un muro de carga, sí.
5. ¿Quién hace el presupuesto? Un contratista que vea el piso antes de que ofertes. Un presupuesto sin visita es una estimación, y el precio que ofreces sale de restar la obra.