Valor de referencia
de Catastro: cómo
afecta al ITP

Al comprar una vivienda de segunda mano, el ITP no se calcula sobre el precio sin más, sino sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia que fija Catastro. Se suele decir que en una compra barata el valor de referencia queda por encima del precio y dispara el impuesto. En los cuatro pisos de Elche en los que lo hemos comprobado en 2026, de 76.500 a 160.000 euros, salió por debajo en todos. El riesgo existe, pero está en otro sitio: en las compras con mucho descuento. Un piso con un valor de referencia de 95.000 euros comprado por 50.000 paga 8.550 euros de ITP en lugar de 4.500, 4.050 euros más. Esta guía explica qué es, cómo se consulta antes de ofertar, dónde hace suelo el ITP y cuándo merece la pena recurrirlo.

¿Qué es el valor de referencia de Catastro?

El valor de referencia es el valor que la Dirección General del Catastro asigna cada año a cada inmueble a partir de las compraventas que comunican los notarios. Catastro agrupa los precios escriturados por zonas y tipos de inmueble, calcula un módulo de valor medio por metro cuadrado y lo aplica a las características de cada finca que constan en su base de datos: superficie, uso, antigüedad y calidad de la construcción. Al resultado le aplica un factor de minoración de 0,9, fijado por la Orden HFP/1104/2021, para quedarse por debajo del valor de mercado. Desde el 1 de enero de 2022, con la Ley 11/2021 de prevención del fraude fiscal, es la base mínima del ITP, del AJD y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. No es el valor catastral del recibo del IBI ni una tasación: es una valoración masiva, sin visita, que no sabe si el piso está reformado, ocupado o en ruina.

Como se construye con escrituras pasadas, en un mercado que sube tiende a ir por detrás de los precios actuales. Esa es nuestra lectura de por qué en Elche lo estamos encontrando por debajo de lo que se paga hoy.

¿Cómo afecta el valor de referencia al ITP?

El ITP de una vivienda de segunda mano se calcula sobre el mayor de dos valores: el precio que figura en la escritura y el valor de referencia del inmueble en la fecha de la firma. Si el valor de referencia es más bajo que el precio, no cambia nada: el impuesto va sobre el precio, que es lo que esperan casi todas las cuentas. Si es más alto, el ITP se calcula sobre el valor de referencia, aunque el comprador haya pagado menos, y el tipo efectivo sobre lo que de verdad se ha pagado sube. En la Comunitat Valenciana el tipo general es del 9 % desde el 1 de junio de 2026; antes era del 10 %. El impuesto se autoliquida y se paga en el mes siguiente a la escritura, no se financia con la hipoteca y sale íntegro del capital propio del comprador. Un valor de referencia alto es efectivo que hay que tener el día de la firma.

Un caso real en Elche: dónde hace suelo el ITP

En septiembre de 2026 analizamos para un inversor un piso ocupado en Elche, con un precio pactado de 76.500 euros. Su valor de referencia, consultado en la sede del Catastro, era de 67.786 euros: por debajo del precio, así que el ITP se calculaba sobre los 76.500 euros y salía en 6.885. En el modelo habíamos dejado un colchón de 9.000 euros por si el valor de referencia superaba el precio; al consultarlo sobraron más de 2.000. El dato sirve también al negociar, porque marca el suelo del impuesto: por debajo de 67.786 euros de precio, el ITP deja de bajar y se queda en 6.101 euros, el 9 % del valor de referencia. Cada euro de descuento por debajo de esa cifra sigue siendo un euro menos de precio, pero ya no ahorra impuesto, y el tipo efectivo sobre lo pagado sube. La tabla lo muestra con varios precios posibles para el mismo piso, todo lo demás igual.

El valor de referencia da además una pista sobre el precio. Si se divide entre 0,9, se deshace el factor de minoración y sale lo que Catastro estima que vale el inmueble en el mercado: en este caso, unos 75.300 euros, para un piso que Catastro valora como si estuviera libre. Se pedían 76.500 por un piso ocupado, que debería comprarse con descuento. No fue la única razón, pero la operación se descartó.

Donde el valor de referencia sí encarece la compra es en las operaciones con descuentos grandes: subastas, pisos ocupados, activos que vende un banco, herencias con prisa. Un piso con un valor de referencia de 95.000 euros comprado por 50.000 paga 8.550 euros de ITP en lugar de 4.500: 4.050 euros más, un 17,1 % de lo pagado. Comprar en subasta no libra de él; el Tribunal Superior de Justicia de Galicia lo ha aplicado también a adjudicaciones. En ese tipo de producto, consultar el valor de referencia es lo primero, antes incluso de calcular la oferta.

¿Cómo se consulta el valor de referencia antes de ofertar?

El valor de referencia se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro, y no hace falta ser el propietario: cualquier persona puede verlo si se identifica y da la referencia catastral del inmueble y la fecha. La referencia catastral es un código de 20 caracteres que aparece en el recibo del IBI y en la nota simple, y que también se encuentra en la propia sede buscando por la dirección, sin identificarse. Para ver el valor hay que entrar con DNI y número de soporte, Cl@ve o certificado digital. La fecha importa: el valor que cuenta es el del día de la escritura, y Catastro lo actualiza cada año con efectos del 1 de enero. Si las arras se firman en otoño y la escritura cae en enero, el valor puede cambiar entre una fecha y otra. Lo prudente es consultarlo antes de hacer la oferta, porque firmadas las arras echarse atrás cuesta la señal, y volver a mirarlo justo antes de escriturar.

1. Consigue la referencia catastral. Pídela al vendedor o a la agencia, búscala en la nota simple o localízala en la sede por la dirección.
2. Entra en la consulta del valor de referencia de la Sede Electrónica del Catastro e identifícate con DNI y soporte, Cl@ve o certificado.
3. Pon la fecha prevista de la escritura, no la de hoy, si cae en otro año.
4. Compara con el precio que vas a ofertar. Si el valor de referencia es mayor, el ITP se calcula sobre él: súmalo a tu capital propio antes de negociar.

Con el valor en la mano, la calculadora de gastos de compra te dice cuánto ITP pagarás y cuánto dinero necesitas para firmar.

Valor de referencia, valor catastral y tasación: no son lo mismo

Un mismo piso tiene al menos tres valores oficiales, y confundirlos es uno de los errores más caros al hacer números. El valor catastral es el que aparece en el recibo del IBI: lo fija Catastro con la ponencia de valores de cada municipio, por norma no pasa de la mitad del valor de mercado y suele quedar muy por debajo del precio. Sirve para el IBI, para la plusvalía municipal y, en el IRPF, para la imputación de rentas de un inmueble vacío. El valor de referencia lo calcula Catastro cada año con las compraventas reales de la zona, queda en torno al 90 % del mercado y es la base mínima del ITP. La tasación la hace una sociedad homologada por encargo del banco, con visita al inmueble, y sirve para la hipoteca: el banco presta sobre el menor entre el precio y la tasación. Calcular el ITP con el valor catastral sale muy barato y es falso; calcularlo con la tasación tampoco es correcto.

Cómo se hace la tasación, en qué se diferencia de una valoración RICS y qué hacer si sale por debajo del precio, en tasación ECO o RICS.

¿Se puede recurrir el valor de referencia?

Sí, pero no por separado ni antes de comprar: el valor de referencia solo se puede discutir cuando se paga el impuesto. Si el comprador autoliquida el ITP sobre el valor de referencia, puede pedir después la rectificación de su autoliquidación, mientras no hayan pasado cuatro años. Si declara por debajo y Hacienda le gira una liquidación, puede recurrir esa liquidación. En los dos casos, la administración tributaria, que en la Comunitat Valenciana es la Agència Tributària Valenciana, pide a Catastro un informe preceptivo y vinculante sobre el valor. La carga de la prueba es del contribuyente: hay que demostrar que el inmueble vale menos, normalmente con una tasación pericial y documentación de su estado, como fotos, un informe técnico o la ocupación. Es un procedimiento lento y con coste, que solo compensa cuando la diferencia es grande. Lo que no conviene es declarar directamente por debajo: Hacienda tiene el dato, liquida la diferencia con intereses de demora y puede sancionar.

Cómo metemos el valor de referencia en las cuentas

En cada piso que estudiamos para un inversor, el valor de referencia se consulta antes de hacer la oferta, no después de las arras. En el modelo, el ITP va sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia; si todavía no se ha podido consultar, ponemos un colchón y lo decimos. El ITP es parte del capital propio, porque no lo financia el banco, así que un valor de referencia alto sube lo que pone el inversor y baja su ROCE. En una compra normal el efecto es pequeño: en la operación tipo de 100.000 euros, un valor de referencia de 115.000 subiría el ITP de 9.000 a 10.350 euros y el ROCE pasaría del 16,5 % al 16,2 %. En una compra con un descuento del 40 % o más, puede comerse buena parte del margen.

Hay una compensación parcial en el impuesto sobre la renta: el ITP pagado forma parte del coste de adquisición, así que aumenta la base sobre la que se amortiza el inmueble cada año y reduce la ganancia cuando se vende. Las cifras de esta guía son antes de ese impuesto, que depende de cada inversor. Para el resto del dinero que hay que tener el día de la firma, el desglose completo está en cuánto capital hace falta para invertir en Elche. Y cuánto baja el precio máximo que puedes pagar cuando el valor de referencia queda por encima, en cuánto pagar por un piso para alquilar.

Los errores que cuestan dinero

Los errores con el valor de referencia cuestan dinero el día de la firma o meses después. El primero es calcular el ITP sobre el precio sin mirarlo: en una compra a precio de mercado casi siempre coincide, pero en una con descuento puede faltar dinero en la notaría. El segundo, confundirlo con el valor catastral del IBI, que suele ser mucho más bajo y da un impuesto que no existe. El tercero, usar la tasación del banco, que decide cuánto presta, no la base del impuesto. El cuarto, firmar las arras sin haberlo consultado: si después sale alto y la operación ya no cuadra, salir de unas arras penitenciales cuesta la señal. El quinto, consultarlo con la fecha equivocada, porque si la escritura cae en enero cuenta el valor del año nuevo. Y el sexto, declarar por debajo para pagar menos.

Hacienda conoce el valor de referencia de cada inmueble, así que declarar por debajo no ahorra nada: la diferencia llega con intereses y, a veces, con sanción.