Introduce los datos de tu operación y obtén el cashflow, ROCE y rentabilidad bruta y neta en tiempo real. Ajusta ITP por comunidad autónoma, hipoteca y gastos operativos.
La rentabilidad bruta divide el alquiler de un año entre todo lo que cuesta poner el piso a funcionar: precio, ITP, notaría y registro, gastos de la hipoteca y reforma. La neta hace la misma división con el beneficio operativo, el NOI, que es el alquiler menos la vacancia y los gastos del propietario: IBI y seguro, comunidad, mantenimiento y gestión. Con los datos que trae la calculadora al abrirla, un piso de 99.000 € con 20.000 € de reforma cuesta 129.460 € en total, y cinco habitaciones a 316 € dan 18.960 € al año. La bruta sale del 14,65 % y la neta, del 10,22 %: los gastos se llevan más de cuatro puntos. El error más común es dividir el alquiler solo entre el precio de compra, que aquí daría un 19,15 % que nadie cobra, porque el ITP y la reforma también se pagan. Por eso comparamos operaciones por la neta, nunca por la cifra del anuncio.
Las dos fórmulas, con más ejemplos y los errores que inflan la cifra, en rentabilidad bruta y neta de un piso de alquiler. Si prefieres partir de la renta para saber cuánto pagar, lee el precio máximo de un piso para alquilar.
El cashflow es lo que queda al año después de pagar también la hipoteca: el NOI menos las doce cuotas. El ROCE, que en inglés se llama cash on cash, divide ese cashflow entre el dinero que pones tú, no entre el precio del piso. En el ejemplo, el banco financia el 80 % del precio, 79.200 € al 2 % TIN a 30 años, con una cuota de unos 293 € al mes, y tú aportas 50.260 €: la entrada, el ITP, la notaría, los gastos de la hipoteca y la reforma. El NOI de 13.228 € menos 3.513 € de cuotas deja unos 9.715 € al año, 810 € al mes, y un ROCE del 19,33 %. El payback, 5,2 años, es lo que tarda ese cashflow en devolverte el capital. Más financiación sube el ROCE, pero también el riesgo: con más deuda, una subida del tipo o un mes sin inquilino pesan más.
Cada ratio tiene su guía: el cashflow neto partida a partida, el ROCE o cash on cash y el payback de un piso de alquiler. Para la hipoteca, cómo se financia un piso para alquilar.
Son cinco partidas, y juntas pesan más de lo que parece. La vacancia es la parte del año en que el piso no cobra, por cambios de inquilino o meses sin alquilar; la calculadora parte de un 5 %. El IBI y el seguro del hogar van en una sola casilla, con 500 € al año de partida. La comunidad depende del edificio: el ascensor, la limpieza o una derrama la cambian mucho, así que pide el recibo real. El mantenimiento cubre averías, pintura entre inquilinos y la reposición de muebles y electrodomésticos; ponemos 1.200 € al año. Y la gestión es lo que cobra una empresa por llevar el alquiler, un porcentaje de la renta bruta. En el ejemplo suman 5.732 € al año, algo más del 30 % del alquiler. Si gestionas tú, pon un 0 en la gestión, pero cuenta las horas que te va a pedir. Lo que no conviene es dejar el mantenimiento a cero: siempre aparece algo.
Cuánto cobra una gestora y qué incluye cada tarifa, en cuánto cobra una gestora de alquiler. Si buscas quien lleve el tuyo, mira nuestra gestión de alquileres en Elche.
No hay una cifra mágica, pero sí cuatro comprobaciones. La primera, que la rentabilidad bruta llegue al 7-8 % como mínimo: por debajo, los gastos y la hipoteca se comen casi todo el margen. La segunda, que el cashflow sea positivo con una vacancia realista, no con el piso alquilado los doce meses. La tercera, el DSCR, que divide los ingresos netos entre las cuotas: por debajo de 1,2 la operación es frágil y por encima de 1,5, holgada. La cuarta es una prueba de estrés: sube la vacancia al 10 %, el tipo de interés un punto y el mantenimiento un 50 %. Si aguanta con cashflow positivo, es una inversión; si se da la vuelta, es una apuesta. En el ejemplo, con esos tres cambios el cashflow baja de 810 a unos 640 € al mes y el DSCR, de 5,13 a 4,26. Y mira el payback: cuanto más corto, menos dependes de que todo salga bien.
Si algún término no te suena, el glosario del inversor los explica uno a uno. Para medir la operación completa a lo largo de los años está la TIR de una inversión inmobiliaria.
Las cifras salen antes del impuesto sobre la renta: lo que pagues en el IRPF depende de tu situación y de tus deducciones, y conviene calcularlo con un asesor. Tampoco sirve tal cual si no eres residente fiscal en España, porque los bancos suelen financiar entre el 60 y el 70 % y el alquiler tributa de otra forma. El ITP se calcula aquí sobre el precio, pero se paga sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro, y en una compra con mucho descuento puede salir más alto. El mobiliario y los honorarios no tienen casilla propia: súmalos a la reforma. Y no cuenta la parte de cada cuota que amortiza capital, que es ahorro aunque no sea caja. Es una herramienta para descartar rápido, no para firmar: antes de una oferta, cada cifra se comprueba con los datos del piso concreto, empezando por el valor de referencia.
El ITP con el valor de referencia se calcula en la calculadora de gastos de compra, y el valor de referencia de Catastro explica cuándo sube el impuesto. Si no vives en España, empieza por comprar un piso para alquilar siendo no residente.
Fuentes y supuestos. ITP del 9 % en la Comunitat Valenciana para compras desde el 1 de junio de 2026: Agència Tributària Valenciana, «He comprado un inmueble», consultada en octubre de 2026. Para el resto de comunidades, el tipo general de la vivienda usada según la ley de cada una, revisado en noviembre de 2026. En Aragón, Asturias, Baleares, Castilla y León, Cataluña y Extremadura sube por tramos a partir de un precio de entre 250.000 y 600.000 €, y casi todas tienen tipos reducidos para la vivienda habitual o para jóvenes: comprueba los de la tuya. Los valores de partida (notaría, gastos de la hipoteca, IBI y seguro, comunidad, mantenimiento, vacancia y gestión) son estimaciones de Selria para un piso de este precio: cámbialos por los de tu caso. Resultados antes del impuesto sobre la renta. Información general, no asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Página actualizada el 3 de noviembre de 2026.