Payback:
en cuántos años
se recupera la inversión

El payback, o periodo de recuperación, es el número de años que tarda un piso de alquiler en devolverte, con lo que deja cada año, el dinero que pusiste de tu bolsillo. Se calcula dividiendo el capital propio entre el cashflow anual. En nuestra operación tipo en Elche, un piso de cinco habitaciones de 100.000 euros con una hipoteca del 80 %, el inversor pone 58.550 euros y recibe 9.680 al año: recupera su dinero en unos seis años. Comprado al contado, el mismo piso tarda diez años y medio. Es una cifra útil porque se entiende sin fórmulas, pero engaña si se mira sola: no cuenta la revalorización ni la parte de la hipoteca que ya has devuelto, y cambia mucho según cuánto financies. Aquí está cómo se calcula, cuánto se mueve con los tipos, la vacancia y la reforma, y qué payback consideramos bueno.

¿Qué es el payback de un piso de alquiler?

El payback mide tiempo, no dinero: cuántos años de cashflow hacen falta para devolver el capital que pusiste. Arriba va el capital propio, todo lo que sale de tu bolsillo para comprar y poner el piso en marcha: la entrada, el ITP, la notaría, la reforma, el mobiliario y los honorarios. Abajo, el cashflow anual, lo que queda de la renta después de la vacancia, los gastos y la cuota de la hipoteca. Si pones 50.000 euros y el piso te deja 10.000 al año, el payback es de cinco años. Es la cuenta inversa del ROCE: un ROCE del 10 % da un payback de 10 años, y uno del 20 %, de 5. Tiene tres límites que conviene tener presentes desde el principio: no cuenta lo que vale el piso, ni la deuda que vas devolviendo con cada cuota, y supone que el cashflow será igual todos los años. Todas las cifras de esta guía son antes del impuesto sobre la renta.

¿Cómo se calcula el payback? Un ejemplo con números

Usamos la misma operación tipo que en el resto de guías: un piso de cinco habitaciones en Elche comprado por 100.000 euros, con 20.000 de reforma, 3.000 de mobiliario y una hipoteca de 80.000 euros al 2 % a 30 años. El inversor pone la entrada de 20.000 euros, 9.000 de ITP, 1.200 de notaría y registro, 350 de gastos de la hipoteca, la reforma, el mobiliario y 5.000 euros de honorarios: 58.550 euros de capital propio. Las habitaciones se alquilan por 1.580 euros al mes en total. Después de un 5 % de vacancia, el IBI, el seguro, la comunidad, 1.200 euros de mantenimiento y un 15 % de gestión, quedan 13.228 euros de NOI. La cuota de la hipoteca son 296 euros al mes, 3.548 al año, así que el cashflow es de 9.680 euros, unos 806 al mes. Dividimos 58.550 entre 9.680 y salen 6,05 años. Es decir: al empezar el séptimo año, el inversor ya ha recuperado lo que puso.

De dónde sale la renta de cada habitación lo contamos en alquiler por habitaciones en Elche, y el capital, partida a partida, en cuánto dinero hace falta para invertir en Elche.

Payback y ROCE: la misma cuenta al revés

El ROCE divide el cashflow entre el capital propio y el payback divide el capital propio entre el cashflow, así que uno sale del otro: el payback es 100 entre el ROCE. Nuestra operación tipo tiene un ROCE del 16,5 % y recupera el capital en unos 6 años. La relación no es lineal, y eso tiene una consecuencia práctica. Entre un ROCE del 5 % y uno del 8 %, el payback baja de 20 a 12,5 años: siete años y medio menos por tres puntos. Entre un 15 % y un 20 %, baja de 6,7 a 5 años: menos de dos años por cinco puntos. A partir de cierto punto, exprimir más el ROCE apenas acorta la espera y casi siempre se consigue con más deuda o con una renta más optimista, que es justo lo que hace la operación más frágil. Por eso desconfiamos de los paybacks muy cortos: conviene mirar de dónde salen antes de celebrarlos.

Cómo se calcula el ROCE y qué lo infla lo explicamos en el ROCE o cash on cash.

¿Cuánto cambia el payback si suben los tipos, baja la renta o la reforma se encarece?

Lo que más lo mueve es la renta, no los tipos. Si las habitaciones se alquilan un 10 % por debajo de lo previsto, el cashflow baja unos 126 euros al mes después de la vacancia y la gestión, y el payback sube a 7,2 años. Si el tipo de la hipoteca pasa del 2 % al 3,5 %, la cuota sube unos 64 euros al mes y el payback llega a 6,6 años. Una vacancia del 10 % en lugar del 5 % lo lleva a 6,7. Una reforma que cuesta 25.000 euros en lugar de 20.000 no toca el cashflow, pero sube el capital propio y deja el payback en 6,6. Y si la gestión lleva un IVA que no se recupera, como pasa al alquilar vivienda, 6,4. Con todo eso a la vez, el payback sube a 10,6 años, casi lo mismo que comprar al contado, aunque el piso sigue dejando unos 500 euros al mes.

Al contado o con hipoteca: recuperar el dinero no es tener el piso pagado

La hipoteca acorta el payback de 10,5 a 6 años. No es que el piso rinda más: al contado deja 13.228 euros al año y con hipoteca, 9.680. Lo que cambia es el dinero que pones, que baja de 138.550 a 58.550 euros, y se recupera antes lo que es más pequeño. Cuando recupera su capital, a los seis años, el inversor que financió todavía debe al banco unos 67.600 euros. En esos mismos seis años, el que pagó al contado ha recuperado 79.368 de sus 138.550 euros, y no debe nada. Uno tiene su dinero de vuelta y una deuda; el otro, algo más de la mitad de su dinero y un piso libre de cargas. La deuda tampoco es gratis en riesgo: la cuota se paga aunque haya habitaciones vacías. En la operación tipo hay mucho margen, con un DSCR de 5,1, porque los ingresos netos cubren cinco veces la cuota; en una operación más justa, el payback corto se paga en tranquilidad.

Cuánto conviene financiar y qué cambia en el banco cuando el piso es para alquilar lo explicamos en hipoteca para un piso de alquiler.

Lo que el payback no cuenta

Tres cosas. La primera, la amortización de la hipoteca: cada cuota devuelve también una parte del préstamo, que es patrimonio tuyo aunque no llegue a tu cuenta. En la operación tipo son 1.966 euros el primer año y 10.237 en los cinco primeros; sumados a los 48.398 de cashflow de esos cinco años, el capital está recuperado en cinco años, no en seis. La segunda, el arranque: el cálculo supone el piso alquilado desde el primer día, y no lo está. Con dos meses de obra y uno para llenar las habitaciones, son unos 1.070 euros de cuotas, comunidad e IBI sin renta, y el payback contado desde la firma pasa a 6,4 años. La tercera, la venta: el payback no sabe si el piso valdrá más o menos dentro de diez años. Para eso está la TIR, que suma el cashflow de cada año y lo que deja la venta, y que es la cifra que usamos para comparar operaciones con horizontes distintos.

Cuánto cuesta el arranque, mes a mes, está en cashflow neto de un inmueble.

¿Qué payback es bueno?

No hay una cifra universal, porque depende de cuánto se financie: con el mismo piso, más deuda da un payback más corto sin que el piso sea mejor. En alquiler por habitaciones financiado al 80 %, un payback de 5 a 7 años es muy bueno, y uno de más de 12 suele indicar que el precio es alto para la renta que da. Al contado, el payback es la inversa de la rentabilidad neta: con un 9,5 % neto, unos 10,5 años. Pero no elegimos pisos por el payback. Antes de recomendar una compra miramos que el piso dé al menos un 7-8 % bruto sin contar la hipoteca, que la rentabilidad neta quede con holgura por encima del coste de la deuda y que el DSCR deje margen para un año malo. Si eso se cumple, el payback sale bien solo. Si solo sale bien gracias a mucha deuda o a una renta optimista, no es un buen piso: es una buena cuenta.

Para probarlo con tus números, la calculadora de rentabilidad da el payback junto al ROCE, el cashflow y el DSCR; si pagas mobiliario u honorarios, súmalos a la reforma para que entren en el capital propio.

Preguntas frecuentes sobre el payback

1. ¿Qué es el payback en inversión inmobiliaria? El número de años que tarda un inmueble en devolver, con su cashflow, el capital propio que se puso para comprarlo. Se calcula dividiendo el capital propio entre el cashflow anual.
2. ¿En cuántos años se recupera un piso de alquiler? Depende del precio, la renta y la financiación. En nuestra operación tipo en Elche, unos 6 años con hipoteca del 80 % y 10,5 al contado, antes del impuesto sobre la renta.
3. ¿El payback incluye la revalorización del piso? No. Solo cuenta el cashflow. Para incluir lo que deja la venta hay que usar la TIR.
4. ¿Con hipoteca se recupera antes la inversión? Sí, porque pones menos dinero, pero al terminar el payback todavía debes el resto del préstamo.
5. ¿Qué diferencia hay entre payback y ROCE? Son la misma cuenta al revés: el ROCE es el cashflow entre el capital propio, en porcentaje, y el payback es 100 entre el ROCE, en años.