La cuenta
de un flip
inmobiliario

Un flip inmobiliario es comprar un piso para reformarlo y venderlo en pocos meses, y se juzga por dos cifras: el margen sobre todo el dinero puesto y la TIR, que dice cuánto rinde ese dinero al año. Con un ejemplo en Elche al contado —un piso para reformar comprado por 85.000 euros, una obra de 25.000 más IVA y una venta a 160.000 a los nueve meses—, el dinero puesto suma 131.850 euros, la venta deja 152.842 y el beneficio es de 20.992 euros: un margen del 15,9 % y una TIR del 21,8 %. Si la venta tarda el doble, el beneficio apenas baja 900 euros, pero la TIR se queda por debajo del 10 %. Y si además se vende un 10 % más barato, quedan 4.673 euros. Aquí está la cuenta partida a partida, lo que cuesta vender, por qué el plazo pesa tanto y cómo sacar el precio máximo de compra.

¿Qué es un flip inmobiliario y en qué se diferencia de comprar para alquilar?

Un flip es una operación de compraventa: compras un piso por debajo de lo que valdría en buen estado, porque tiene algo que arreglar, casi siempre una reforma; lo arreglas y lo vendes. Mientras tanto no hay alquiler que cobrar, así que no se mide por rentabilidad bruta ni por cashflow, sino por el margen —el beneficio dividido entre todo el dinero puesto— y por la TIR, que tiene en cuenta cuánto tiempo ha estado ese dinero inmovilizado. La diferencia con comprar para alquilar está en el riesgo. En el alquiler, si el mercado baja, sigues cobrando la renta y puedes esperar. En un flip, todo el resultado depende de un solo día, el de la venta, y de dos cifras que no controlas del todo: el precio al que vendes y cuándo vendes. Por eso un flip no se aprueba con el escenario bueno, sino con el malo: vender por debajo de lo previsto y tardar el doble.

La cuenta completa: lo que cuesta comprar, reformar y aguantar

El dinero que pones en un flip es mucho más que el precio. En el ejemplo, un piso de tres habitaciones para reformar comprado por 85.000 euros, se suman el ITP del 9 % (7.650 euros, si el valor de referencia del Catastro no supera el precio), la notaría, el registro y la gestoría, nuestros honorarios de personal shopper, la reforma con su permiso de obra y la tenencia mientras dura la operación: IBI, comunidad y seguro, unos 100 euros al mes. La partida que más sorprende es el IVA de la obra. El tipo reducido del 10 % solo se aplica cuando un particular reforma la vivienda para su uso; si compras para vender, la reforma lleva el 21 %, y no lo recuperas, porque la venta de un piso usado no lleva IVA. Una obra de 25.000 euros cuesta 30.250. En total, 131.850 euros antes de vender nada, y todos salen de tu bolsillo si compras al contado.

Cómo se presupuesta la obra y qué partidas se disparan, en cuánto cuesta reformar un piso para alquilar; el detalle de los gastos de compra, en gastos de comprar un piso en la Comunitat Valenciana.

Lo que cuesta vender y cuánto queda

Vender también cuesta, y en un flip pagas los gastos de comprar y los de vender en menos de un año. Si vendes con agencia y pactas un 3 % más IVA, la comisión son 5.808 euros sobre 160.000. Como vendedor pagas la plusvalía municipal, que depende del valor catastral del suelo y de cuánto tiempo has tenido el piso; en el ejemplo la estimamos en 600 euros, pero conviene pedir el cálculo al ayuntamiento antes de poner precio. La escritura de la venta la paga el vendedor salvo pacto, unos 600 euros, y para vender necesitas el certificado energético, unos 150. De 160.000 euros quedan 152.842. Menos los 131.850 puestos, el beneficio es de 20.992 euros antes de impuestos: un margen del 15,9 % en nueve meses, una TIR del 21,8 % anual si todo el dinero se pone el primer día, que es lo prudente. Sobre el papel es una buena operación; falta ver qué pasa cuando el papel no se cumple.

El precio de venta es la cifra que más mueve la cuenta, y tiene que salir de precios de cierre, no de anuncio: el Portal Estadístico del Notariado publica el precio medio de las compraventas firmadas por código postal. Y no lo decides solo tú: si tu comprador pide hipoteca, su banco tasará el piso, y si la tasación sale por debajo del precio, tendrá que poner la diferencia o pedirte una rebaja. Cómo funciona, en tasación ECO o RICS.

El plazo hunde la TIR, no el beneficio

En un flip, cada mes de más cuesta poco en euros y mucho en rentabilidad. En el ejemplo, la tenencia son unos 100 euros al mes: si la venta se va de nueve a dieciocho meses, el beneficio solo baja de 20.992 a 20.092 euros. Pero la TIR cae del 21,8 % al 9,9 %, porque el mismo dinero ha estado parado el doble de tiempo. Y los meses se van con facilidad: un permiso de obra que tarda, un reformista que se retrasa, un comprador al que su banco no aprueba la hipoteca y hay que volver a empezar. A los veinticuatro meses, la TIR está en el 7,1 %, y un dinero que podía estar en otra operación se ha quedado esperando. Por eso, al estudiar un flip, el calendario importa tanto como el precio: cuánto tarda el permiso de obra en ese ayuntamiento, cuánto dura la reforma con un reformista concreto y cuánto tardan en venderse los pisos parecidos de la zona.

Cómo se calcula la TIR y cómo cambia con el plazo cuando el piso, además, se alquila, en la TIR de un piso de alquiler.

El escenario pesimista y el precio máximo de compra

La regla que aplicamos a un flip es sencilla: el escenario pesimista no puede perder dinero. Y el pesimista se construye con las dos cosas que más fallan, vender un 10 % por debajo de lo previsto y tardar el doble. En el ejemplo, vender a 144.000 euros deja 5.573 de beneficio, y vender a 144.000 a los dieciocho meses deja 4.673, una TIR del 2,3 %. No se pierde, pero el colchón es fino. La venta de equilibrio, la que deja beneficio cero a los nueve meses, son 138.217 euros: un 13,6 % por debajo de los 160.000 previstos. Una obra que se va un 20 % de presupuesto, de 25.000 a 30.000 euros más IVA, resta otros 6.050. Con estas cifras, el precio máximo de compra para que el pesimista no pierda es de unos 89.300 euros. A 85.000 hay margen para los imprevistos; a 92.000, el piso ya no da para un flip, y habría que estudiarlo como compra para alquilar.

Cada 1.000 euros más en el precio de compra son 1.090 menos de beneficio, por el ITP. Y si el valor de referencia del Catastro está por encima del precio, el ITP se paga sobre él: compruébalo antes de ofertar, como contamos en el valor de referencia del Catastro y el ITP. El mismo método, aplicado a un piso para alquilar, en cuánto pagar por un piso para alquilar.

¿Y si el flip se financia con hipoteca?

Con hipoteca, el flip pide menos dinero propio y amplifica el resultado, en las dos direcciones. Si el banco te presta el 70 % del precio, 59.500 euros al 2,5 % a treinta años, pones unos 75.000 euros en vez de 131.850. El beneficio baja a unos 19.400 euros, por los intereses, los gastos de la hipoteca y la comisión por cancelarla al vender, pero la TIR a nueve meses sube al 36 %. En el escenario pesimista, en cambio, el beneficio se queda en unos 2.000 euros. Tres cosas más. El banco presta sobre la tasación del piso sin reformar, y la obra sale de tu bolsillo salvo que la financie aparte. Un piso para invertir se financia peor que la vivienda habitual: muchos bancos se quedan en el 60 o el 70 %. Y cancelar pronto tiene un tope legal en hipoteca variable: el 0,25 % del capital en los tres primeros años o el 0,15 % en los cinco primeros, según el contrato.

Cuánto presta el banco y en qué condiciones cuando el piso no es tu vivienda, en hipoteca para un piso de alquiler.

Preguntas frecuentes sobre el flip inmobiliario

1. ¿Cuánto se gana con un flip inmobiliario? Depende sobre todo del precio de compra y del de venta. En el ejemplo, 20.992 euros sobre 131.850 puestos, un 15,9 % en nueve meses, antes de impuestos.
2. ¿Qué IVA lleva la reforma de un piso para vender? El 21 %. El tipo reducido del 10 % solo vale cuando un particular reforma la vivienda para su uso.
3. ¿Qué margen tiene que dejar un flip? El que aguante el escenario pesimista —vender un 10 % por debajo y tardar el doble— sin perder dinero.
4. ¿Cómo tributa el beneficio? Como ganancia patrimonial en el IRPF. Si se compra y se vende de forma habitual, Hacienda puede considerarlo una actividad económica: conviene consultarlo con un asesor fiscal.
5. ¿Dónde veo los precios reales de venta? En el Portal Estadístico del Notariado, por código postal. Los de los portales son precios de anuncio, no de cierre.