Comprar un piso
sin ascensor
para invertir

Un piso sin ascensor puede ser una buena compra para alquilar si se paga el descuento justo, y ese descuento es menor de lo que parece. Se alquila algo más barato y tarda más en alquilarse, pero paga menos comunidad. Con un tercero de 85 metros en Elche, si el piso con ascensor cuesta 110.000 euros y se alquila por 850 al mes, el mismo piso sin ascensor, alquilado por 800 y con más meses vacío, rinde lo mismo comprado por unos 98.000 euros: un 11 % menos. Todo lo que se descuente por encima es rentabilidad extra. El riesgo está en otra parte: si la comunidad decide instalar el ascensor, la derrama puede pasar de 10.000 euros por vivienda, y en algunos casos ni siquiera hace falta votarla. Aquí están la cuenta, el descuento según la planta, lo que dice la ley sobre la derrama y lo que hay que comprobar antes de firmar.

¿Cuánto más barato es un piso sin ascensor?

El dato que más se cita es de un estudio de idealista de septiembre de 2020: los pisos sin ascensor se anunciaban, de media, un 33,5 % más baratos que los que lo tienen en el conjunto de España, y un 49,3 % más baratos en la ciudad de Alicante. Según el mismo estudio, el 35 % de los pisos en venta en España no tenía ascensor. Pero ese porcentaje no dice cuánto vale el ascensor, porque compara el precio total de anuncio de todos los pisos, y los que no tienen ascensor suelen ser más pequeños, más antiguos, estar peor conservados y en barrios más baratos. El descuento que importa para invertir es otro: el que hay entre dos pisos parecidos del mismo barrio, en la misma planta y en el mismo estado, uno con ascensor y otro sin él. Ese hay que medirlo con las ventas recientes de la zona, no con una media nacional ni con los precios de anuncio.

¿Cómo afecta al alquiler no tener ascensor?

Un piso sin ascensor se alquila, pero a menos gente. Quedan fuera las familias con carrito, las personas mayores y quien tiene alguna dificultad para moverse, y a partir del tercero también muchos que no quieren subir la compra a pie. Con menos candidatos pasan dos cosas: el alquiler se queda algo por debajo del de un piso igual con ascensor, y el piso tarda más en alquilarse cada vez que cambia el inquilino. En el ejemplo de este artículo suponemos que un tercero sin ascensor se alquila por 800 euros en lugar de 850, un 6 % menos, y que pasa más tiempo vacío: un 9 % de vacancia en lugar del 4 %. A cambio, tiene una ventaja que se suele olvidar, la comunidad más barata, porque no hay ascensor que mantener, revisar e inspeccionar: 300 euros al año en lugar de 540. Esas tres cifras, la renta, la vacancia y la comunidad, son las que deciden cuánto hay que descontar del precio.

Son supuestos para un barrio de alquiler medio de Elche. Antes de comprar, la diferencia real de renta se pregunta en la zona: lo que se firmó en pisos parecidos con ascensor y sin él, no lo que se anuncia.

La cuenta: cuánto descontar para que rinda lo mismo

Con un tercero de 85 metros en Elche, el piso con ascensor cuesta 110.000 euros y se alquila por 850 al mes. Con una hipoteca del 80 % del precio al 2 % a 30 años, pide 130.500 euros de inversión y 42.500 de capital propio, y da un 7,8 % bruto, un 5,3 % neto y 251 euros de cashflow al mes. El mismo piso sin ascensor, comprado al mismo precio, se queda en un 7,4 % bruto, un 4,8 % neto y 194 euros. Para igualar la rentabilidad bruta basta un descuento del 6,5 %, pero esa cifra engaña, porque no cuenta los meses vacíos. Para igualar la neta hace falta un 10,7 %, unos 98.200 euros, y para que el capital propio rinda lo mismo, un 11,2 %. Comprado un 11 % más barato que su vecino, ya rinde igual. Comprado un 25 % más barato, 82.500 euros, llega a un 9,6 % bruto y a 275 euros de cashflow al mes.

Tercero de 85 m² en Elche. ITP del 9 %; notaría y registro, 1.200 euros; tasación, 350; honorarios, 5.000 euros más IVA; muebles, 3.000. Gastos anuales: IBI y seguro, 500 euros; mantenimiento, 650; la comunidad de la tabla, y un 10 % de gestión con su IVA. Hipoteca del 80 % del precio al 2 % a 30 años. Cifras antes del impuesto sobre la renta.

Cómo se calcula cada rentabilidad, en rentabilidad bruta y neta de un piso; cómo sacar el precio máximo de cualquier piso, en cuánto pagar por un piso para alquilar.

¿Cuánto descontar según la planta?

El descuento necesario depende de cuánto pierda el piso en el alquiler, y eso lo decide sobre todo la planta. En un primero, la falta de ascensor apenas se nota: si el piso se alquila por lo mismo que uno con ascensor y solo tarda algo más en alquilarse, basta un descuento de un 3 % para que rinda igual. En el tercero del ejemplo, con 50 euros menos de renta y un 9 % de vacancia, hace falta un 11 %; si la vacancia se queda en un 8 %, un 10 %. En un cuarto o un quinto la cosa cambia: si la renta baja a 780 euros y la vacancia sube a un 10 %, hace falta un 15 %. Por eso la misma rebaja puede ser una buena compra en un segundo y una mala en un quinto. Lo que hay que cruzar es la planta con la renta real de la zona.

Descuento sobre el precio del piso con ascensor (110.000 euros, 850 euros al mes y un 4 % de vacancia) para que la rentabilidad neta sea la misma, con los supuestos de la tabla anterior. Para que el capital propio rinda lo mismo hacen falta de dos a cinco décimas más.

¿Y si la comunidad decide instalar el ascensor?

Es el riesgo que hay que meter en la cuenta. Los portales de presupuestos sitúan la instalación de un ascensor en un edificio antiguo entre 40.000 y 105.000 euros, y por encima de 80.000 si no hay hueco y hay que ocupar parte de la escalera, un patio o la fachada. En un edificio de ocho viviendas son de 5.000 a 13.000 euros por piso, antes de ayudas y según las cuotas de participación. La comunidad lo aprueba por mayoría de los propietarios que, a la vez, sumen la mayoría de las cuotas, y el acuerdo obliga a todos, también a quien votó en contra. A veces ni siquiera hace falta votar: si lo pide un vecino en cuya casa vive una persona mayor de setenta años o con discapacidad, la obra es obligatoria cuando lo que toca pagar a cada uno al año, descontadas las ayudas, no pasa de doce cuotas mensuales de comunidad, o cuando las ayudas cubren el 70 % del coste.

Con una comunidad de 25 euros al mes, doce cuotas son 300 euros al año, así que la obligación sin votación rara vez se aplica sin ayudas grandes: lo normal es que se vote en junta, y que se apruebe cuando hay vecinos mayores.

Si se instala: lo que se recupera de la derrama

La derrama casi nunca se recupera con el alquiler, pero puede recuperarse con el valor. En el ejemplo, si el edificio pone ascensor y al propietario le tocan 10.000 euros, el piso pasa a alquilarse como uno con ascensor: 850 euros, un 4 % de vacancia y 540 de comunidad. El beneficio operativo sube unos 690 euros al año, así que solo con el alquiler la derrama tarda unos catorce años y medio en pagarse. Se puede ganar en el precio: si el piso se compró un 25 % más barato que su vecino con ascensor, 82.500 euros frente a 110.000, la diferencia es de 27.500 euros, y si se debía sobre todo al ascensor, una buena parte desaparece cuando se instala. Así, un piso sin ascensor comprado con un descuento grande lleva una mejora posible dentro: si la comunidad no la hace, el piso ya rinde más que su vecino; si la hace, se paga la derrama y el piso sube de categoría.

Qué comprobar antes de comprar un piso sin ascensor

Cinco cosas, antes de las arras. Primera, las actas de las últimas juntas: si se ha hablado del ascensor, si hay presupuestos pedidos o un acuerdo ya votado, y cuánto toca pagar a cada piso. Segunda, el certificado de deudas con la comunidad, que el vendedor tiene que aportar en la escritura; las derramas aprobadas que todavía no se han cobrado salen en las actas, y se pacta por escrito quién las paga o se descuentan del precio. Tercera, si el edificio tiene dónde poner un ascensor: un hueco en la escalera, un patio o una fachada que lo admita. Si no lo tiene, el descuento es más seguro, porque la derrama no llegará, pero el piso tampoco subirá de categoría. Cuarta, quién vive en el edificio: con vecinos mayores, es más probable que alguien lo pida. Y quinta, si el edificio tiene más de cincuenta años, su informe de evaluación, que dice qué otras obras vienen detrás.

La lista completa de lo que se revisa antes de las arras, en qué comprobar antes de comprar un piso para invertir; cómo dejar por escrito quién paga una derrama, en el contrato de arras.

En la visita, además de la escalera, conviene mirar las bajantes y la fachada: también son obras de la comunidad y también acaban en derrama. Qué revisar y lo que cuesta cada cosa, en qué mirar al visitar un piso para invertir.

Preguntas frecuentes sobre pisos sin ascensor

1. ¿Es buena inversión un piso sin ascensor? Puede serlo si se compra con el descuento suficiente: en el ejemplo, un tercero en Elche rinde lo mismo que su vecino con ascensor comprado un 11 % más barato.
2. ¿Cuánto más barato es un piso sin ascensor? En los anuncios de 2020, un 33,5 % en España y un 49,3 % en la ciudad de Alicante, según idealista, pero esa diferencia mezcla el barrio, el tamaño y el estado de los pisos.
3. ¿Se alquila peor un piso sin ascensor? Lo alquila menos gente: en el ejemplo suponemos 50 euros menos al mes y un 9 % de vacancia frente al 4 % de un piso con ascensor.
4. ¿Me pueden obligar a pagar el ascensor? Sí. Se aprueba por mayoría de propietarios y de cuotas y obliga a todos, y si lo pide un vecino mayor de setenta años, a veces ni siquiera hace falta votarlo.
5. ¿Cuánto cuesta poner un ascensor en un edificio antiguo? Entre 40.000 y 105.000 euros, según los portales de presupuestos: de 5.000 a 13.000 euros por vivienda en un edificio de ocho, antes de ayudas.