Qué mirar al visitar
un piso
para invertir

En la visita a un piso para invertir se buscan dos clases de defectos: los que hay que arreglar y los que hacen que se alquile peor. Los primeros tienen precio: rehacer la instalación eléctrica cuesta entre 35 y 40 euros por metro, cambiar seis ventanas, de 1.500 a 4.000 euros, y tratar una humedad que sube del suelo, de 2.000 a 6.000. Cada 1.000 euros de obra que no estaba prevista bajan unos 917 euros el precio máximo que puedes pagar para llegar a tu rentabilidad, porque el impuesto de transmisiones se paga sobre el precio. Los segundos pesan más: un piso oscuro o ruidoso que se alquila 50 euros menos al mes baja ese precio unos 5.500 euros si buscas un 10 % bruto. Aquí está qué mirar en el edificio, en el piso y en la calle, cómo reconocer cada defecto, lo que cuesta y cuánto restarlo de la oferta.

¿En qué orden se visita un piso para invertir?

De fuera hacia dentro: primero el edificio, después el piso y al final la calle. En el portal y la escalera se ve lo que acabará pagando la comunidad: el estado de la fachada, las grietas en las paredes comunes, cómo bajan las tuberías, si hay ascensor y, si se puede subir, cómo está la azotea. Dentro del piso, el orden es el de lo que más cuesta: el cuadro eléctrico, las humedades, las ventanas y la fontanería de la cocina y el baño. Los acabados van al final, porque son lo más barato de cambiar y lo que más distrae: un suelo feo se cambia por poco, una humedad que sube del suelo no. Y al salir, la calle: el ruido, la luz, lo que hay cerca y cómo es el barrio a otra hora. Conviene ir con una linterna, un cargador de móvil para probar los enchufes y una lista escrita, y volver una segunda vez, a otra hora del día, antes de ofertar.

Precios orientativos de las guías de presupuestos de 2026, con IVA. Antes de ofertar, lo que cuesta de verdad se pregunta a un profesional de la zona, que puede venir a la segunda visita.

Los papeles que se revisan después de la visita, antes de las arras, están en qué comprobar antes de comprar un piso para invertir; si no puedes ir en persona, en comprar un piso a distancia contamos lo que una videollamada enseña y lo que no.

¿Cómo saber si hay que cambiar la instalación eléctrica?

La instalación eléctrica se juzga en el cuadro, que suele estar junto a la puerta de entrada. Si tiene fusibles de rosca en lugar de interruptores automáticos, o no tiene un interruptor diferencial, el que corta la luz cuando hay una fuga y lleva un botón de prueba, la instalación es antigua y casi seguro hay que rehacerla. Hay más señales: enchufes de dos agujeros sin la patilla de toma de tierra, cables forrados de tela en las cajas, pocos enchufes por habitación y regletas por todas partes. Según las guías de presupuestos de 2026, rehacer la instalación de una vivienda cuesta entre 35 y 40 euros por metro, unos 3.750 euros en un piso de 100 metros, con el cableado, los mecanismos y el cuadro, que por sí solo cuesta desde 500 euros. Al terminar, el instalador emite el certificado de la instalación, el boletín, que cuesta unos 150 euros y hace falta para dar de alta la luz o subir la potencia.

¿Qué humedad es grave y cuál no?

Hay tres clases de humedad y cuestan muy distinto. La de condensación es la más común y la más barata: moho negro en las esquinas del techo, en los marcos de las ventanas y detrás de los armarios, en pisos que se ventilan poco. Se corrige ventilando, a veces con un extractor, y no es un defecto del edificio. La de filtración entra desde fuera, por la fachada, una terraza o una tubería del vecino: mancha la pared o el techo a cualquier altura, y hay que encontrar el origen, que a menudo es de la comunidad. La de capilaridad sube del suelo y es la que más cuesta: manchas y salitre en la parte baja de las paredes, hasta un metro de altura, con la pintura abombada o el zócalo despegado, sobre todo en bajos y primeros. Tratarla cuesta entre 2.000 y 6.000 euros en una vivienda entera, o unos 1.000 por habitación con electroósmosis, y pintar encima no la arregla.

Las ventanas: lo que cuestan y lo que cambian

Las ventanas pesan en dos sitios: en la obra y en el alquiler. Unas ventanas de aluminio antiguas o de madera vieja, con vidrio simple, dejan pasar el frío, el calor y el ruido, y el inquilino lo nota en la factura y en el descanso. Para saber si hay que cambiarlas, se abren y se cierran todas: si rozan, si no ajustan, si entra aire con la ventana cerrada o si el vidrio es de una sola hoja, que se ve mirando el canto. Según las guías de presupuestos de 2026, cambiar una ventana de 120 por 120 centímetros cuesta entre 200 y 400 euros en aluminio y entre 250 y 450 en PVC, y las seis de una vivienda media, de 1.500 a 4.000 euros. No siempre hay que cambiarlas antes de alquilar, pero en un piso ruidoso o muy expuesto al sol de la tarde, cambiarlas es lo que permite pedir el alquiler de la zona.

Fontanería y bajantes: lo que paga la comunidad

La fontanería del piso se prueba abriendo dos grifos a la vez y tirando de la cisterna: si la presión cae mucho o el agua sale turbia, las tuberías pueden ser viejas, de hierro galvanizado o de plomo. Se mira debajo del fregadero, detrás del inodoro y en el techo del baño, donde una mancha redonda suele ser una fuga del vecino de arriba. Las bajantes, las tuberías que bajan el agua sucia de todo el edificio, son un elemento común: si están mal, las cambia la comunidad y se pagan con una derrama. Según una guía de presupuestos de enero de 2026, cuesta de 900 a 5.000 euros por edificio, o de 550 a 840 euros por planta, y más si son de fibrocemento, la antigua uralita, que lleva amianto. El amianto está prohibido desde 2002, y retirarlo solo lo puede hacer una empresa inscrita en el registro de empresas con riesgo por amianto. Las actas dirán si la obra ya se ha hablado.

Cómo pesa una derrama en la cuenta de un piso, con el ejemplo del ascensor, en comprar un piso sin ascensor para invertir.

¿Qué grietas hay que tomarse en serio?

Casi todos los pisos antiguos tienen fisuras finas en el yeso, sobre todo en los techos y en las uniones entre paredes, y no son un problema: se tapan al pintar. Las que hay que tomarse en serio son otras: las que se ven también en la fachada o en la escalera, las que salen en diagonal desde las esquinas de puertas y ventanas, las que son más anchas por un extremo que por el otro y las que coinciden con puertas que rozan o suelos que se inclinan. Pueden indicar que la estructura se mueve, y entonces ya no es una obra del piso, sino del edificio. Ante la duda, un informe de daños estructurales de un arquitecto o un arquitecto técnico cuesta unos 420 euros de media, según una plataforma de presupuestos: poco frente a lo que se juega en la compra. Si el edificio tiene más de cincuenta años, pide además su informe de evaluación, que dice qué obras necesita y en qué plazo.

Lo que no se arregla: la luz, el ruido y la calle

Hay defectos que ninguna obra corrige y que se pagan cada mes en el alquiler. Un piso interior que da a un patio de luces, uno orientado al norte sin sol en todo el día, uno encima de un bar o junto a una calle con mucho tráfico, o uno en una calle por la que no apetece volver de noche, se alquila más barato y tarda más en alquilarse. Por eso la visita se repite a otra hora: a mediodía para ver la luz y por la noche para oír la calle. Y se compara con lo que se alquila de verdad en la zona, no con lo que se anuncia. En la cuenta, este defecto pesa más que la obra: en un piso de cinco habitaciones alquilado por 1.580 euros al mes, 50 euros menos de alquiler al mes bajan el precio máximo unos 5.500 euros si buscas un 10 % bruto, más de lo que cuesta rehacer toda la instalación eléctrica.

¿Cuánto restar del precio por cada defecto?

Lo que cuesta arreglar un defecto no se resta entero del precio, sino algo menos, porque el impuesto de transmisiones se paga sobre lo que se escritura. Con un piso de cinco habitaciones en Elche alquilado por 1.580 euros al mes y 29.550 euros de reforma, muebles, notaría, tasación y honorarios, el precio máximo para llegar a un 10 % bruto es de 146.835 euros. Si en la visita aparecen una instalación eléctrica que rehacer, 3.750 euros, seis ventanas que cambiar, 2.100, y una humedad por capilaridad, 4.000, son 9.850 euros más de obra, y el precio máximo baja a 137.798: unos 9.000 euros menos. Si además la obra retrasa un mes el primer alquiler, baja otros 1.450. La regla vale con cualquier objetivo: cada 1.000 euros de obra imprevista bajan 917 euros el precio. Lo que se pierde de alquiler depende del objetivo: 50 euros al mes bajan el precio 5.505 euros si buscas un 10 % y 4.587 si buscas un 12 %.

Precio máximo para un 10 % de rentabilidad bruta: el alquiler anual dividido entre el 10 %, menos 29.550 euros de costes fijos, y el resultado dividido entre 1,09 por el ITP del 9 %. Costes fijos: reforma, 20.000 euros; muebles, 3.000; notaría y registro, 1.200; tasación, 350, y honorarios, 5.000 más IVA. Cifras antes del impuesto sobre la renta.

Cómo sacar el precio máximo de cualquier piso, en cuánto pagar por un piso para alquilar; qué obras suben el alquiler y cuáles no, en la reforma de un piso para alquilar.

Preguntas frecuentes sobre la visita a un piso

1. ¿Qué hay que mirar al visitar un piso para comprar? El edificio, las instalaciones del piso y la calle, en ese orden: la fachada y las tuberías comunes, el cuadro eléctrico, las humedades, las ventanas y la fontanería, y al final la luz y el ruido.
2. ¿Cuánto cuesta cambiar la instalación eléctrica de un piso? Entre 35 y 40 euros por metro, según las guías de presupuestos de 2026: unos 3.750 euros en un piso de 100 metros.
3. ¿Cómo saber si una humedad es por capilaridad? Sube del suelo: manchas y salitre en la parte baja de las paredes, hasta un metro, con la pintura abombada. Tratarla cuesta de 2.000 a 6.000 euros en una vivienda entera.
4. ¿Merece la pena llevar a un técnico antes de comprar? Si hay grietas o humedades dudosas, sí: un informe de daños estructurales cuesta unos 420 euros de media.
5. ¿Cuánto bajar la oferta por los defectos? Algo menos de lo que cuesta arreglarlos, unos 917 euros por cada 1.000 de obra por el impuesto de transmisiones, más lo que el defecto haga perder de alquiler.