Los 25 términos que separan una decisión informada de un acto de fe. Explicados con fórmulas y ejemplos reales del mercado de Elche y Alicante.
El alquiler anual dividido entre la inversión total (precio + gastos de compra + reforma), multiplicado por cien. Es la cifra que anuncian los portales y la menos útil para decidir: ignora todos los gastos operativos. Un 8% bruto puede quedarse en un 5% neto: cómo se calculan la bruta y la neta, y entre qué se dividen.
(alquiler anual ÷ inversión total) × 100El beneficio operativo neto (NOI) dividido entre la inversión total. Descuenta vacancia, IBI, seguro, comunidad, mantenimiento y gestión. Es la métrica sobre la que un inversor serio toma decisiones — y la que casi nadie te enseña antes de vender. A dónde se van los puntos entre la bruta y la neta, partida a partida.
(NOI ÷ inversión total) × 100Los ingresos por alquiler menos la vacancia y todos los gastos operativos del activo (IBI, seguro, comunidad, mantenimiento, gestión), antes de pagar la hipoteca. Es la capacidad real de generar renta del inmueble, independiente de cómo se financie.
ingresos netos − gastos operativos anualesLo que queda en tu cuenta cada año después de pagar todos los gastos y la cuota de la hipoteca. Es la renta pasiva real. Un activo puede ser "rentable" sobre el papel y tener cashflow negativo: entonces no es una inversión, es un gasto con fachada. Cómo se calcula el cashflow neto, paso a paso, con una operación real.
NOI − cuota hipotecaria anualEl cashflow anual dividido entre el capital que realmente salió de tu bolsillo, multiplicado por cien. Es la métrica reina de la inversión apalancada: mide lo que rinde tu dinero, no el del banco. Entre inversores en España se usa como sinónimo de cash on cash. En la operación tipo de alquiler por habitaciones en Elche sale un 16,5%: qué es el ROCE o cash on cash y cómo se calcula, paso a paso.
(cashflow anual ÷ capital propio) × 100La rentabilidad anual de un inmueble en porcentaje, casi siempre la bruta: el alquiler de un año entre lo que cuesta el activo. Gross yield es la bruta y net yield, la neta. La trampa está en el divisor: es habitual verlo calculado sobre el precio de compra, y nosotros lo calculamos sobre la inversión total, con impuestos, reforma, mobiliario y honorarios. En la operación tipo de alquiler por habitaciones en Elche, 18.960 € de alquiler al año son un 19 % sobre los 100.000 € del precio y un 13,7 % sobre los 138.550 € de inversión total. Antes de comparar dos yields, pregunta sobre qué están calculados.
(alquiler anual ÷ inversión total) × 100Los años que tardas en recuperar el capital propio aportado mediante el cashflow del activo. En operaciones apalancadas de alquiler por habitaciones, un payback de 5 a 7 años es excelente; más de 12, señal de que el precio de compra fue demasiado alto. Cómo se calcula y cuánto cambia con los tipos y la renta, en payback de un piso de alquiler.
capital propio ÷ cashflow anualEl interés anual que da una inversión teniendo en cuenta cuándo pones el dinero y cuándo lo recuperas: lo que pones al comprar, el cashflow de cada año y lo que te queda al vender. Técnicamente, la tasa que deja en cero el valor actual neto. Siempre va con su plazo y su precio de venta: en la operación tipo de Elche, con hipoteca del 80 % y vendiendo a los diez años por lo que se pagó, sale un 14,7 % antes de impuestos; al contado, un 7,3 %. Es también la cifra con la que se juzga un flip. Cómo se calcula, en la TIR de un piso de alquiler.
la tasa que hace VAN = 0El porcentaje del ingreso anual que pierdes por periodos sin inquilino o impagos. Toda proyección honesta la incluye: el estándar prudente es un 5% del alquiler bruto, y un 8-10% en activos con factores de riesgo (sin ascensor, zona de rotación alta).
El porcentaje del valor del activo que financia el banco. El estándar en España para inversión es el 80% del precio de compra; la reforma solo entra si la tasación cubre el precio más la reforma, y hasta saberlo se cuenta con capital propio. Un LTV mayor multiplica el ROCE, pero también el riesgo. Cuánto presta el banco a quien compra para alquilar, en la hipoteca para invertir. A un no residente se le suele financiar entre el 60 y el 70 %: qué cambia si compras sin ser residente.
Cuántas veces cubre el alquiler neto la cuota anual de la hipoteca. Es el termómetro de seguridad de la operación: por debajo de 1,2 cualquier imprevisto te pone en números rojos; a partir de 1,5, la operación respira incluso en un mal año.
ingresos netos anuales ÷ cuota hipotecaria anualEl pago mensual del préstamo, calculado con el sistema francés a partir del capital, el tipo de interés y el plazo. En análisis de inversión se compara siempre contra la renta mensual: si la cuota se come más del 60% del alquiler, el margen de seguridad es ficción.
capital × (r/12) ÷ (1 − (1+r/12)^−n)Usar dinero del banco para controlar un activo aportando solo una fracción de su precio. Si el activo rinde más de lo que cuesta la deuda, el apalancamiento multiplica tu rentabilidad sobre capital propio. Si rinde menos, multiplica el problema. Por eso el DSCR importa.
Qué porcentaje de la renta mensual se destina a pagar la cuota. Es la versión rápida del DSCR: por debajo del 40%, operación holgada; entre el 40 y el 55%, estándar sano; por encima del 60%, cualquier vacancia inesperada elimina el cashflow del año.
(cuota mensual ÷ renta mensual) × 100El dinero que sale de tu bolsillo: entrada del 20%, ITP del 9%, notaría, gastos de hipoteca, reforma, mobiliario y honorarios. Es el denominador del ROCE y del payback. En Elche, una operación tipo de 95.000 € con reforma exige entre 50.000 y 60.000 € de capital propio: el desglose, partida a partida.
20% precio + ITP + notaría + gastos hipoteca + reforma + mobiliario + honorariosEl impuesto que grava la compra de vivienda de segunda mano. En la Comunitat Valenciana es del 9 % desde el 1 de junio de 2026 (antes, el 10 %) — de los más altos de España (Madrid: 6 %) — y se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro. Se presenta en el mes siguiente a la escritura, casi siempre con la provisión de fondos que se entrega en la firma: en una compra de 100.000 €, son al menos 9.000 € que hay que tener líquidos. Con la notaría, el registro y la tasación, los gastos de compra suben a algo más del 10 % del precio.
La verificación exhaustiva del activo antes de comprar: situación registral y cargas, deudas de comunidad, derramas aprobadas, estado técnico del edificio, situación de ocupación y coherencia del precio con el mercado real de la zona. Es lo que separa invertir de apostar. La lista en orden, en qué comprobar antes de comprar un piso para invertir.
El documento del Registro que acredita quién es el titular real del inmueble y qué cargas pesan sobre él: hipotecas, embargos, servidumbres, limitaciones. Cuesta unos 10 € y se obtiene online en 24 horas. No comprar sin ella es la definición de temeridad. Qué mirar en ella, en qué comprobar antes de comprar.
El acuerdo previo a la escritura en el que el comprador entrega una señal, normalmente del 5 al 10% del precio. En las arras penitenciales (las habituales), si el comprador desiste pierde la señal; si desiste el vendedor, la devuelve duplicada. Las condiciones importan tanto como el precio. Los tres tipos y las cláusulas que conviene poner, en el contrato de arras al comprar un piso.
La valoración oficial del inmueble por una sociedad homologada por el Banco de España. El banco presta sobre el menor entre precio de compra y valor de tasación: si tasas por debajo del precio, el 80% de financiación se calcula sobre la cifra menor y necesitarás más capital propio. No la confundas con una valoración RICS: esa sigue el estándar internacional de la Royal Institution of Chartered Surveyors, el llamado Red Book, y la piden fondos, bancos extranjeros y auditorías. Para pedir una hipoteca en España no sirve: el banco exige una tasación conforme a la Orden ECO/805/2003. Qué pasa si se queda corta, en la hipoteca para comprar un piso para alquilar. Las dos, comparadas, en tasación ECO o RICS.
La inversión en reforma y mejora del activo, distinta del mantenimiento corriente. En estrategias de valor añadido, un CAPEX bien dirigido de 15.000-25.000 € (baños, cocina, habitaciones homologables) puede elevar la renta y el valor del activo muy por encima de su coste. Qué obras lo consiguen y cuánto cuestan, en reformar un piso para alquilar.
Activos que se venden sin publicarse en Idealista ni Fotocasa: herencias, carteras de particulares, operaciones discretas que circulan por redes profesionales. Menos competencia suele significar mejor precio — pero acceder exige presencia real y reputación en el mercado local. De dónde salen y cómo se comprueba su precio, en pisos off-market.
Alquilar cada habitación por separado, con su propio contrato, en lugar de la vivienda completa. En Elche, una habitación de un piso reformado se alquila en 2026 por 260-360 € al mes, y en los dossiers que hemos preparado la rentabilidad bruta va del 9 al 14 %, a cambio de una gestión más intensa. Guía completa, con lo que cambia el decreto de octubre: alquiler por habitaciones en Elche.
El profesional que representa exclusivamente al comprador: busca, filtra, analiza y negocia según los criterios del cliente, y cobra de él — no del vendedor. Es lo contrario de una agencia, cuyo cliente es quien vende. La diferencia se nota en el precio final y en lo que nadie te cuenta del activo. Suele cobrar del 1 al 3 % + IVA del precio o una tarifa fija: cuánto cobra un PSI en España y cuándo se paga.
Un inmueble comprado exclusivamente por su capacidad de generar ingresos, no para vivir en él. Se evalúa con métricas financieras — rentabilidad neta, cashflow, DSCR, ROCE — y nunca con criterios emocionales. Si te enamoras del piso, ya has pagado de más.
Prueba estas métricas con números reales en nuestra calculadora, o cuéntanos qué buscas.