Los 23 términos que separan una decisión informada de un acto de fe. Explicados con fórmulas y ejemplos reales del mercado de Elche y Alicante.
El alquiler anual dividido entre la inversión total (precio + gastos de compra + reforma), multiplicado por cien. Es la cifra que anuncian los portales y la menos útil para decidir: ignora todos los gastos operativos. Un 8% bruto puede esconder un 4% neto.
(alquiler anual ÷ inversión total) × 100El beneficio operativo neto (NOI) dividido entre la inversión total. Descuenta vacancia, IBI, seguro, comunidad, mantenimiento y gestión. Es la métrica sobre la que un inversor serio toma decisiones — y la que casi nadie te enseña antes de vender.
(NOI ÷ inversión total) × 100Los ingresos por alquiler menos la vacancia y todos los gastos operativos del activo (IBI, seguro, comunidad, mantenimiento, gestión), antes de pagar la hipoteca. Es la capacidad real de generar renta del inmueble, independiente de cómo se financie.
ingresos netos − gastos operativos anualesLo que queda en tu cuenta cada año después de pagar todos los gastos y la cuota de la hipoteca. Es la renta pasiva real. Un activo puede ser "rentable" sobre el papel y tener cashflow negativo: entonces no es una inversión, es un gasto con fachada.
NOI − cuota hipotecaria anualEl cashflow anual dividido entre el capital que realmente salió de tu bolsillo, multiplicado por cien. Es la métrica reina de la inversión apalancada: mide lo que rinde tu dinero, no el del banco. En operaciones bien estructuradas en Elche supera el 15%.
(cashflow anual ÷ capital propio) × 100Término anglosajón para la rentabilidad anual de un activo, normalmente en su versión bruta. Cuando un análisis dice "yields del 6-8% en Elche", habla de rentabilidad bruta anual. Compárala siempre con la neta antes de emocionarte.
Los años que tardas en recuperar el capital propio aportado mediante el cashflow del activo. En operaciones apalancadas de alquiler por habitaciones, un payback de 5 a 7 años es excelente; más de 12, señal de que el precio de compra fue demasiado alto.
capital propio ÷ cashflow anualEl porcentaje del ingreso anual que pierdes por periodos sin inquilino o impagos. Toda proyección honesta la incluye: el estándar prudente es un 5% del alquiler bruto, y un 8-10% en activos con factores de riesgo (sin ascensor, zona de rotación alta).
El porcentaje del valor del activo que financia el banco. El estándar en España para inversión es el 80% del precio de compra — la reforma no se financia y sale del capital propio. Un LTV mayor multiplica el ROCE, pero también el riesgo.
Cuántas veces cubre el alquiler neto la cuota anual de la hipoteca. Es el termómetro de seguridad de la operación: por debajo de 1,2 cualquier imprevisto te pone en números rojos; a partir de 1,5, la operación respira incluso en un mal año.
ingresos netos anuales ÷ cuota hipotecaria anualEl pago mensual del préstamo, calculado con el sistema francés a partir del capital, el tipo de interés y el plazo. En análisis de inversión se compara siempre contra la renta mensual: si la cuota se come más del 60% del alquiler, el margen de seguridad es ficción.
capital × (r/12) ÷ (1 − (1+r/12)^−n)Usar dinero del banco para controlar un activo aportando solo una fracción de su precio. Si el activo rinde más de lo que cuesta la deuda, el apalancamiento multiplica tu rentabilidad sobre capital propio. Si rinde menos, multiplica el problema. Por eso el DSCR importa.
Qué porcentaje de la renta mensual se destina a pagar la cuota. Es la versión rápida del DSCR: por debajo del 40%, operación holgada; entre el 40 y el 55%, estándar sano; por encima del 60%, cualquier vacancia inesperada elimina el cashflow del año.
(cuota mensual ÷ renta mensual) × 100El dinero que sale de tu bolsillo: entrada del 20%, ITP del 10%, notaría, gastos de hipoteca y reforma. Es el denominador del ROCE y del payback. En Elche, una operación tipo de 95.000 € con reforma exige entre 42.000 y 55.000 € de capital propio.
20% precio + ITP + notaría + gastos hipoteca + reformaEl impuesto que grava la compra de vivienda de segunda mano. En la Comunitat Valenciana es del 10% del precio — uno de los tipos más altos de España (Madrid: 6%) — y se paga al contado en la firma. En una compra de 100.000 €, son 10.000 € que hay que tener líquidos.
La verificación exhaustiva del activo antes de comprar: situación registral y cargas, deudas de comunidad, derramas aprobadas, estado técnico del edificio, situación de ocupación y coherencia del precio con el mercado real de la zona. Es lo que separa invertir de apostar.
El documento del Registro que acredita quién es el titular real del inmueble y qué cargas pesan sobre él: hipotecas, embargos, servidumbres, limitaciones. Cuesta unos 10 € y se obtiene online en 24 horas. No comprar sin ella es la definición de temeridad.
El acuerdo previo a la escritura en el que el comprador entrega una señal, normalmente del 5 al 10% del precio. En las arras penitenciales (las habituales), si el comprador desiste pierde la señal; si desiste el vendedor, la devuelve duplicada. Las condiciones importan tanto como el precio.
La valoración oficial del inmueble por una sociedad homologada por el Banco de España. El banco presta sobre el menor entre precio de compra y valor de tasación: si tasas por debajo del precio, el 80% de financiación se calcula sobre la cifra menor y necesitarás más capital propio.
La inversión en reforma y mejora del activo, distinta del mantenimiento corriente. En estrategias de valor añadido, un CAPEX bien dirigido de 15.000-25.000 € (baños, cocina, habitaciones homologables) puede elevar la renta y el valor del activo muy por encima de su coste.
Activos que se venden sin publicarse en Idealista ni Fotocasa: herencias, carteras de particulares, operaciones discretas que circulan por redes profesionales. Menos competencia suele significar mejor precio — pero acceder exige presencia real y reputación en el mercado local.
Alquilar cada habitación por separado en lugar de la vivienda completa. En Elche, un piso de 5 habitaciones a 280-340 €/habitación produce un 40-60% más de renta que alquilado entero: la rentabilidad bruta sube del 5-6% al 7-10%, a cambio de una gestión más activa.
El profesional que representa exclusivamente al comprador: busca, filtra, analiza y negocia según los criterios del cliente, y cobra de él — no del vendedor. Es lo contrario de una agencia, cuyo cliente es quien vende. La diferencia se nota en el precio final y en lo que nadie te cuenta del activo.
Un inmueble comprado exclusivamente por su capacidad de generar ingresos, no para vivir en él. Se evalúa con métricas financieras — rentabilidad neta, cashflow, DSCR, ROCE — y nunca con criterios emocionales. Si te enamoras del piso, ya has pagado de más.
Prueba estas métricas con números reales en nuestra calculadora, o cuéntanos qué buscas.