El contrato
de arras
al comprar

El contrato de arras es el que se firma cuando el vendedor acepta la oferta: el comprador entrega una señal, normalmente entre el 5 y el 10 % del precio, y los dos se comprometen a firmar la escritura en un plazo. Lo que pasa si uno se echa atrás depende de cómo esté redactado. En las arras penitenciales, las habituales, el comprador que desiste pierde la señal y el vendedor que desiste la devuelve duplicada. Pero si el contrato no dice con claridad que son penitenciales, los tribunales las tratan como confirmatorias, y entonces la otra parte puede exigir que se cumpla la compra. En un piso de 100.000 euros, una señal del 10 % son 10.000 euros en juego. Aquí están los tres tipos de arras, cuánto y cómo se paga la señal, las cláusulas que conviene poner cuando se compra para alquilar, sobre todo con hipoteca, y el plazo que hay que dar hasta la notaría.

¿Qué es el contrato de arras y para qué sirve?

Es el contrato privado con el que se cierra la compraventa antes de la escritura: fija el piso, el precio, cómo se paga y el plazo para firmar ante notario, y deja la operación atada mientras el comprador consigue la hipoteca y se preparan los papeles. No hace falta firmarlo ante notario ni inscribirlo en el Registro, y casi nunca se hace, así que la seguridad que da es la que diga el texto. Suele redactarlo la agencia del vendedor con un modelo general, pensado para que el piso se venda, no para proteger al comprador. Y un modelo general no sabe que compras para alquilar: que necesitas el piso vacío el día de la firma o que la hipoteca depende de un banco con sus propios plazos. Por eso las arras se leen antes del día de la firma, no en la mesa, y lo que falte se añade por escrito. Una vez firmadas, cambiar algo depende de que el vendedor quiera.

Penitenciales, confirmatorias o penales: qué pasa si alguien se echa atrás

Hay tres tipos de arras, y la diferencia está en qué pasa si una de las partes se echa atrás. Las penitenciales, las del artículo 1454 del Código Civil, permiten desistir pagando: el comprador pierde la señal o el vendedor la devuelve duplicada, y nadie puede obligar al otro a firmar. Las confirmatorias son una parte del precio pagada por adelantado: si alguien incumple, el otro puede exigir que se cumpla la compraventa, o resolverla y reclamar los daños, por el artículo 1124. Las penales funcionan como una multa: quien incumple pierde la señal, y aun así se le puede exigir que cumpla. Para el comprador que invierte, las penitenciales son las más claras, porque desde el principio sabe cuánto arriesga como máximo: la señal. Pero tienen que llamarse así y citar el artículo 1454. El Tribunal Supremo exige que la voluntad de pactarlas sea expresa, y un contrato que solo dice «arras» o «señal» se trata como confirmatorio.

Cuánto se paga de señal y cómo

La señal suele estar entre el 5 y el 10 % del precio, y forma parte de él: lo que entregas en las arras se descuenta en la notaría. En un piso de 100.000 euros, con un 10 % son 10.000 euros, la mitad de la entrada si compras con una hipoteca del 80 %. Cuanto más alta, más compromete a los dos: con arras penitenciales del 10 %, si te echas atrás pierdes 10.000 euros, y si se echa atrás el vendedor te devuelve 20.000. Una señal baja también le sale barata al vendedor que reciba una oferta mejor. Se paga por transferencia a una cuenta a nombre del propietario que aparece en la nota simple, nunca en efectivo; si la guarda la agencia en depósito, el contrato tiene que decirlo. Nuestros honorarios no forman parte de la señal: el primer tramo, 2.500 euros más IVA, se paga al firmar las arras, y el segundo, en la escritura.

Arras penitenciales sobre un precio de 100.000 euros. Lo que recibes si se echa atrás el vendedor incluye la devolución de tu señal. Cuándo sale el resto del dinero de la compra lo contamos en gastos de comprar un piso en la Comunitat Valenciana.

Las cláusulas que protegen al comprador que invierte

Las cláusulas que protegen al comprador son las que convierten en compromiso lo que todavía no has podido comprobar. Primero, identificar bien el piso: su finca registral y su referencia catastral, no solo la dirección, con el trastero o la plaza si van incluidos. Segundo, cómo se entrega: libre de cargas, de ocupantes y de inquilinos, y al corriente de comunidad e IBI, con cualquier deuda descontada del precio en la notaría. Tercero, los papeles: el certificado de la comunidad con las deudas y las derramas aprobadas, el certificado energético y la declaración de segunda ocupación, y quién paga cada derrama. Cuarto, quién firma: todos los propietarios que aparecen en la nota simple y, si es la vivienda familiar, también el cónyuge aunque no sea propietario, porque el Código Civil exige su consentimiento para venderla. Y quinto, si compras con hipoteca, la cláusula de financiación, que va aparte porque es la que más señales salva.

Lo que conviene mirar antes de llegar a las arras, de la nota simple a las actas de la comunidad, está en qué comprobar antes de comprar un piso para invertir.

Si compras con hipoteca: la cláusula de financiación

La cláusula de financiación de las arras decide si te juegas la señal por algo que no depende de ti. Dice que, si el banco no concede el préstamo, la señal se devuelve entera, y para que sirva tiene que concretar tres cosas: el importe, por ejemplo el 80 % del precio; la prueba, la denegación por escrito de una o dos entidades; y un plazo para avisar, de 30 a 45 días. Conviene que cubra también la tasación, porque el banco presta sobre el menor entre el precio y el valor de tasación. Si compras por 100.000 euros y el piso se tasa en 92.000, el 80 % son 73.600 euros, y los 6.400 de diferencia los pondrías tú. Con la cláusula, eliges entre ponerlos o recuperar la señal. Sin ella, y con arras penitenciales, no firmar te cuesta la señal entera. Muchos vendedores la aceptan si el plazo es corto, y se pacta mejor llegando con la operación estudiada por un broker hipotecario.

Cuánto presta el banco cuando el piso es para alquilar, y por qué la tasación puede quedarse corta, en hipoteca para un piso de alquiler; qué hacer si sale por debajo del precio, en tasación ECO o RICS.

El plazo hasta la escritura y qué hacer si alguien no aparece

Entre las arras y la escritura suelen pasar unos dos meses, y el plazo tiene que dar para todo lo que falta. Con hipoteca, para la tasación, la aprobación del banco y lo que exige la ley de crédito inmobiliario: la oferta vinculante tiene que estar en tus manos al menos diez días antes de firmar, y antes hay que pasar por el notario para el acta de transparencia, que no cuesta nada. Si el plazo se va a quedar corto, se firma una prórroga por escrito antes de que venza; un acuerdo de palabra no protege la señal. El día fijado, si una de las partes no aparece, la otra va igualmente a la notaría y pide un acta que deje constancia de que fue y estaba dispuesta a firmar; sin ella, reclamar la señal es más difícil. Y unos días antes conviene pedir una nota simple actualizada: si ha entrado un embargo después de las arras, mejor saberlo antes de la notaría.

Si vives fuera y no puedes ir a la notaría, la escritura se puede firmar con un poder: lo contamos en cómo comprar un piso a distancia.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

1. ¿Es obligatorio firmar arras para comprar un piso? No. Son lo habitual cuando hay que esperar a la hipoteca o a los papeles; si compras al contado y todo está listo, se puede ir directamente a la notaría.
2. ¿Cuánto se paga de señal? Normalmente entre el 5 y el 10 % del precio, y forma parte de él: se descuenta en la escritura.
3. ¿Qué pasa si he firmado arras y no me dan la hipoteca? Depende de la cláusula de financiación. Con ella, recuperas la señal; sin ella, y con arras penitenciales, la pierdes.
4. ¿Hay que firmar las arras ante notario? No. Es un contrato privado, y vale con la firma de las dos partes.
5. ¿Qué diferencia hay entre una reserva y las arras? La reserva es una cantidad pequeña que algunas agencias piden para retirar el piso del mercado mientras el vendedor decide; las arras son el contrato con la señal. Según cómo esté redactada, una reserva aceptada por el vendedor puede valer como arras: léela con el mismo cuidado.