Rentabilidad bruta
y neta de un piso
de alquiler

La rentabilidad bruta de un piso de alquiler es el alquiler de un año dividido entre todo lo que cuesta comprarlo y dejarlo listo para alquilar; la neta divide entre lo mismo lo que queda después de pagar los gastos del propietario. En la operación tipo de alquiler por habitaciones en Elche —un piso de 100.000 euros que, con impuestos, reforma, muebles y honorarios, cuesta 138.550— salen un 13,7 % bruto y un 9,5 % neto, antes del impuesto sobre la renta. Esta guía explica paso a paso cómo se calcula cada una, por qué el mismo piso puede anunciarse con un 19 %, a dónde se van los cuatro puntos que las separan, qué rentabilidad necesita un piso para pagar la hipoteca y qué la mueve de verdad: el precio, la renta o la obra.

¿Qué es la rentabilidad bruta y la neta de un piso?

Son dos formas de medir lo que rinde un piso de alquiler frente a lo que ha costado. La bruta divide el alquiler de un año entre la inversión total: el precio, los impuestos y gastos de compra, la reforma, el mobiliario y los honorarios. Es rápida y sirve para descartar: si la bruta no llega, la neta tampoco. La neta divide entre la misma inversión el beneficio operativo o NOI, lo que queda tras restar los meses vacíos y los gastos del propietario: IBI, seguro, comunidad, mantenimiento y gestión. Es la que dice cómo de bueno es el piso. Ninguna de las dos resta la hipoteca, porque miden el inmueble y no la forma de pagarlo. En inglés, y en muchos portales, se llaman gross yield y net yield. En la operación tipo son un 13,7 % y un 9,5 %, antes del impuesto sobre la renta, que depende de cada inversor.

¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta? Paso a paso

En tres pasos. Primero, el alquiler de un año: en la operación tipo, cinco habitaciones de 290 a 350 euros que suman 1.580 al mes, 18.960 al año. Va completo, sin descontar nada: es lo que el piso cobra con todo alquilado. Segundo, la inversión total, que no es el precio. A los 100.000 euros del piso se suman los gastos de compra —9.000 de ITP, el 9 % en la Comunitat Valenciana desde junio de 2026, 1.200 de notaría y registro y 350 de gastos de la hipoteca—, 20.000 de reforma, 3.000 de mobiliario y 5.000 de honorarios: 138.550 euros. Tercero, se divide el alquiler entre la inversión y se multiplica por cien: 18.960 entre 138.550 da un 13,7 %. Un detalle que confunde: si la reforma se paga con la hipoteca, la inversión total no cambia. Cambia cuánto dinero pone el inversor, no lo que cuesta el piso, y eso lo mide otra cifra.

¿Cómo se calcula la rentabilidad neta? A dónde se van los puntos

Se parte del mismo alquiler y se restan, una a una, las partidas que paga el propietario, aunque no le lleguen todos los meses. La vacancia, el dinero que no entra mientras una habitación cambia de inquilino: con un 5 %, 948 euros. El IBI y el seguro, 500. La comunidad, 240. El mantenimiento y las reparaciones, 1.200, que en un piso de habitaciones no es una previsión pesimista sino la media. Y la gestión, 2.844 euros, el 15 % de la renta. En total, 5.732 euros, el 30 % del alquiler. Lo que queda, 13.228 euros, es el NOI, y dividido entre los mismos 138.550 euros da un 9,5 %. Entre la bruta y la neta hay, por tanto, algo más de cuatro puntos, y casi la mitad se los lleva la gestión. Quien gestiona el piso por su cuenta recupera esos dos puntos, pero los paga con su tiempo.

Si la gestión se factura con IVA, como la nuestra, quien alquila vivienda no puede deducírselo: son 597 euros más al año, y la neta baja al 9,1 %. Y si el piso se alquila entero a un solo inquilino, las partidas cambian —menos meses vacíos, menos desgaste, una gestión más barata—, así que la bruta de un piso por habitaciones y la de uno entero no se pueden comparar sin más. Lo hacemos con números en habitaciones o piso entero: cuál deja más.

Sobre el precio o sobre la inversión: el mismo piso, cinco cifras

Toda rentabilidad es una división, y lo que más cambia la cifra es el divisor. El mismo piso de la operación tipo da un 19,0 % si el alquiler se divide solo entre el precio, un 17,2 % si se suman los impuestos y gastos de compra, y un 13,7 % sobre la inversión total, con la reforma, los muebles y los honorarios. Con la neta pasa igual: un 13,2 % sobre el precio y un 9,5 % sobre la inversión. Ninguna es falsa, pero solo las calculadas sobre la inversión total comparan pisos de forma justa, porque un piso barato que necesita 40.000 euros de obra no rinde lo mismo que uno listo para entrar. Dividir entre el precio es la manera más común de que una rentabilidad parezca mejor de lo que es. Antes de comparar dos pisos, conviene preguntar entre qué se ha dividido cada cifra y rehacer las dos con el mismo divisor.

Hay una sexta cifra que a veces se presenta como rentabilidad del piso y no lo es: el ROCE o cash on cash, que divide el cashflow —ya con la hipoteca pagada— entre el dinero que pone el inversor. En la operación tipo, un 16,5 %. Mide lo que rinde tu dinero, no el piso, y sube o baja según cuánto se financie: lo explicamos en qué es el ROCE y por qué cambia con la hipoteca.

¿Qué rentabilidad necesita un piso para pagar la hipoteca?

Ni la bruta ni la neta restan la cuota, y por eso dos inversores con el mismo piso pueden acabar con resultados muy distintos. En la operación tipo, con una hipoteca del 80 % del precio, la cuota es de 295,70 euros al mes y el piso deja unos 806 al mes de cashflow neto. La pregunta útil es la contraria: qué rentabilidad bruta necesita un piso para que la hipoteca no lo ponga en rojo. Con la misma inversión, los mismos gastos y 80.000 euros de préstamo a 30 años, la respuesta es un 4,95 % con la hipoteca al 2 % TIN, un 5,4 % al 3 %, un 5,9 % al 4 % y un 6,4 % al 5 %. Por debajo, cada mes hay que poner dinero. En euros, al 4 %, el piso necesitaría cobrar unos 679 al mes, 136 por habitación, solo para quedarse en cero. La hipoteca no cambia la rentabilidad del piso, pero decide si se paga solo.

El cálculo deja fijos el IBI, el seguro, la comunidad y el mantenimiento, y resta la vacancia y la gestión de la renta que entra. Cómo se pasa de la neta al dinero que queda cada mes, partida a partida, está en cómo se calcula el cashflow neto.

¿Qué rentabilidad es buena para un piso de alquiler?

Hay un suelo: por debajo de un 7-8 % de rentabilidad bruta sobre la inversión total, no recomendamos comprar para alquilar. Con un 7 % bruto, el piso tipo deja 189 euros al mes con la hipoteca al 2 %, y solo 55 si el tipo sube al 5 %: dos meses con una habitación vacía o una caldera nueva se comen el año. Con un 8 %, el margen aguanta al 5 %: 148 euros al mes. En neta, un 7 % bruto se queda en un 4,2 % y un 8 %, en un 5 %, porque los gastos fijos pesan más cuanto menor es la renta. Por encima del suelo, lo que hace buena una rentabilidad no es la cifra, sino que aguante el escenario pesimista: menos renta, más meses vacíos y más reparaciones a la vez. La operación tipo, con un 13,7 %, sigue dejando unos 378 euros al mes con todo eso junto y la hipoteca al 4 %.

Son cifras de cashflow neto, antes del impuesto sobre la renta, con la inversión de la operación tipo y 80.000 euros de hipoteca a 30 años. Cuánto se puede pagar por un piso sin bajar de ese suelo, en cuánto pagar por un piso para alquilar.

¿Qué mueve la rentabilidad: el precio, la renta o la obra?

Dos reglas sirven para cualquier piso parecido al de la operación tipo. Cada 1.000 euros de más en la inversión, sean de precio, de obra o de muebles, restan una décima de rentabilidad bruta. Y cada 10 euros más de renta por habitación suman algo más de cuatro décimas. Con ellas se ve qué merece la pena negociar. Una rebaja de 5.000 euros en el precio ahorra además 450 de ITP, deja la inversión en 133.100 euros y sube la bruta del 13,7 al 14,2 %: lo mismo que cobrar 13 euros más por cada habitación. Con hipoteca, además, baja en 1.450 euros el dinero que hay que poner. Una reforma 5.000 euros más cara, en cambio, deja la bruta en un 13,2 %, y solo se paga si sube la renta unos 11 euros por habitación. Antes de aprobar una mejora, conviene hacer esa cuenta: cuánta renta trae cada euro de obra.

La palanca que menos se ve es el ITP. Se paga sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro, así que una rebaja que deja el precio por debajo de ese valor no ahorra impuesto. Si el piso tipo tuviera un valor de referencia de 115.000 euros, el ITP subiría 1.350 euros y la bruta perdería algo más de una décima, la regla de antes. En los pisos de Elche en los que lo hemos comprobado, el valor de referencia quedó por debajo del precio; el riesgo está en las compras con mucho descuento. Cómo se consulta antes de ofertar lo explicamos en el valor de referencia de Catastro y su efecto en el ITP.

Seis errores al calcular la rentabilidad de un piso

Casi todos los errores al calcular la rentabilidad de un piso tienen algo en común: suben la cifra porque dejan algo fuera de la cuenta. El más común es dividir entre el precio y no entre la inversión total, con impuestos, obra, muebles y honorarios: en la operación tipo, la bruta sube del 13,7 al 19 %. El segundo, olvidar la vacancia: ningún piso de habitaciones está lleno los doce meses, y con un 5 % son 948 euros al año que no entran. El tercero, usar la renta del anuncio en lugar de la de habitaciones parecidas que ya se han alquilado en la zona. El cuarto, poner el mantenimiento a cero, cuando en un piso de habitaciones 1.200 euros al año es la media, no el peor caso. Los dos últimos son de comparación: poner la bruta de un piso junto a la neta de otro, y meter la hipoteca en la neta.

Las cifras solo se comparan si se calculan igual, y la de un piso por habitaciones no se compara con la de uno entero, porque los gastos de cada modelo son distintos. La neta mide el piso; la cuota va en el cashflow y en el ROCE. Si se mezclan, dos pisos iguales salen distintos según cómo se pague cada uno.

Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad de un piso

1. ¿La rentabilidad neta incluye la hipoteca? No. La neta mide el piso, se compre con hipoteca o sin ella. La cuota se resta en el cashflow, y lo que rinde el dinero que pones lo mide el ROCE.
2. ¿Es antes o después de impuestos? Antes. Las cifras de esta guía no restan el impuesto sobre la renta, que depende de la situación de cada inversor: conviene calcularlo con un asesor fiscal.
3. ¿Qué es el yield inmobiliario? El nombre en inglés de la rentabilidad: gross yield es la bruta y net yield, la neta. Lo tienes en nuestro glosario del inversor, con la trampa del divisor.
4. ¿Cuál miro, la bruta o la neta? La bruta, para descartar rápido; la neta, para decidir. Si la bruta no llega al 7-8 % sobre la inversión total, no hace falta seguir.
5. ¿Cómo calculo la rentabilidad de mi piso? La calculadora de rentabilidad hace esta misma cuenta con tus datos y te da la bruta, la neta, el cashflow y el ROCE. Si alquilas por habitaciones, suma los muebles y los honorarios a la reforma para que la inversión sea la total.