Hipoteca para
comprar un piso
para alquilar

El banco financia a quien compra un piso para alquilar entre el 70 y el 80 % del menor entre el precio y la tasación, a 25 o 30 años, y le exige lo mismo que a cualquiera: que la cuota de todas sus deudas quepa en un 35-40 % de sus ingresos. La renta del piso que compras casi nunca cuenta para conseguir la hipoteca, porque todavía no existe. En agosto de 2026, el tipo medio de las hipotecas para comprar vivienda fue del 3,13 %, y el Euríbor cerró septiembre en el 3,25 %. En un piso de 100.000 euros con 80.000 de hipoteca a 30 años, pasar del 2 al 3,13 % sube la cuota de 296 a 343 euros y baja el cashflow de 806 a 759 euros al mes. Esta guía explica cuánto presta el banco, qué mira, fijo o variable, cuánto cambia la cuenta con el tipo y el plazo y qué te protege la ley.

¿Cuánto presta el banco para comprar un piso para alquilar?

Entre el 70 y el 80 % del menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Es menos que para la vivienda habitual, donde el 80 % es la norma y algunos bancos van más allá con avales, porque una segunda vivienda es, para el banco, un préstamo de más riesgo. Con un perfil sólido —ingresos estables, pocas deudas y ahorro a la vista—, el 80 % es alcanzable; con un perfil justo, el banco se queda en el 60 o el 70 %. La diferencia la pones tú: en un piso de 100.000 euros, cada diez puntos de financiación son 10.000 euros más de capital propio. Y el porcentaje se aplica sobre la cifra menor: si el piso cuesta 100.000 euros y se tasa en 92.000, el 80 % son 73.600 euros, no 80.000. Lo que el banco no financia son los impuestos y los gastos de compra, que salen siempre de tu bolsillo, con o sin hipoteca.

La tabla usa la operación tipo de nuestros artículos —un piso de 100.000 euros en Elche con 20.000 de reforma, 138.550 euros de inversión total— y una hipoteca a 30 años al 3,13 %. El capital propio incluye la entrada, los gastos de compra, la reforma, los muebles y los honorarios.

¿A qué tipo de interés? Lo que se firma en 2026

El tipo medio de las hipotecas a más de tres años para comprar vivienda libre fue del 3,13 % en agosto de 2026, según el Banco de España. El Euríbor a doce meses, al que se ligan las hipotecas variables y la parte variable de las mixtas, cerró septiembre en el 3,25 %, 1,08 puntos por encima de hace un año, y el IRS a cinco años, una referencia del coste de las hipotecas a tipo fijo y mixto, en el 3,45 %. Para una segunda vivienda, los bancos suelen pedir más diferencial o más vinculación —nómina, seguros, tarjetas—. Por eso conviene hacer la cuenta con dos cifras: un escenario favorable, como un 2 %, y el tipo de mercado de hoy, entre el 3 y el 3,5 %, como prueba de que la operación aguanta. Si un piso solo sale con el 2 %, no sale: está a merced de la próxima subida.

Cómo ha llegado el Euríbor hasta aquí y qué significa para el apalancamiento lo contamos en el Euríbor roza el 3 %.

¿Qué mira el banco? Tus ingresos, no el alquiler

El banco presta por tu capacidad de pago, no por el piso. La ley le obliga a evaluar tu solvencia con tus ingresos, tus ahorros y tus deudas, y le prohíbe basarla sobre todo en que el valor del inmueble cubra el préstamo. En la práctica, la mayoría de bancos pide que la suma de todas tus cuotas —la de tu casa, la del coche y la nueva— no pase del 35 o el 40 % de tus ingresos netos. El alquiler del piso que compras casi nunca ayuda a conseguir esa primera hipoteca: todavía no existe, y cuando existe, muchos bancos solo cuentan una parte, y solo si hay un contrato en vigor y declarado. Con nuestras cifras, la cuota de 343 euros pide unos 980 euros netos al mes libres de otras deudas; si ya pagas 600 euros por tu vivienda, necesitas unos 2.700 euros netos al mes para los dos préstamos. Con un segundo titular, sus ingresos también cuentan.

Además de la nómina o las declaraciones de la renta si eres autónomo, el banco mira tu historial en la CIRBE, el registro de riesgos del Banco de España, y cuánto ahorro te queda después de la compra. Llegar con el capital justo es una mala señal también para él.

¿Fijo, variable o mixto para un piso de alquiler?

En un piso de alquiler, la cuota es el gasto más grande y el único que puede moverse solo, así que la elección decide cuánto riesgo asumes. Con un tipo fijo, el cashflow queda cerrado durante toda la hipoteca: pagas lo mismo el último año que el primero. Con un variable, la cuota se revisa con el Euríbor, normalmente cada seis o doce meses: hoy puede salir algo más barata, pero cada punto que suba el Euríbor son unos 45 euros más al mes en 80.000 euros a 30 años, y salen directamente del beneficio. El mixto fija el tipo unos años y luego pasa a variable, así que solo aplaza la pregunta. Una regla sencilla: si la operación sigue dando dinero con el tipo variable un punto y medio más alto, el variable es una opción razonable; si no, conviene el fijo aunque cueste algo más. Amortizar antes de tiempo también cuesta distinto en cada caso.

La compensación por amortizar antes la limita la Ley 5/2019. En un variable, como máximo un 0,25 % de lo que devuelvas en los tres primeros años o un 0,15 % en los cinco primeros, según el contrato, y nada después. En un fijo, hasta un 2 % en los diez primeros años y un 1,5 % después, y solo si el banco pierde dinero al cancelarlo. Adelantar 10.000 euros cuesta, como mucho, 25 euros en un variable y 200 en un fijo.

Si más adelante te sobra dinero, adelantarlo al banco no siempre es lo que más rinde: reducir la cuota o el plazo cambia el cashflow y el ROCE de forma distinta. Las cuentas, en amortizar la hipoteca de un piso de alquiler.

¿Cuánto cambia la cuenta según el tipo y el plazo?

Menos de lo que parece, en un piso bien comprado. En la operación tipo —138.550 euros de inversión, un beneficio operativo de 1.102 euros al mes y 80.000 de hipoteca a 30 años—, cada punto de tipo sube la cuota entre 40 y 45 euros al mes: del 2 al 4 %, la cuota pasa de 296 a 382 euros y el cashflow, de 806 a 720 euros. El ROCE —lo que rinde cada euro que pones— baja del 16,5 al 14,8 %. El plazo pesa parecido: a 25 años en vez de 30, la cuota al 3 % sube 42 euros al mes, pero pagas 7.600 euros menos de intereses. Lo que hunde una operación no es un punto de tipo, sino comprar sin margen: un piso que da 80 euros al mes con el 2 % pierde dinero con el 4 %. Por eso, antes de ofertar, la cuenta se hace con el tipo que te van a dar, no con el del folleto.

Hipoteca de 80.000 euros a 30 años; cuota y cashflow, al mes y antes de impuestos. Y con el mismo préstamo al 3 %, según el plazo:

Cómo se calcula el ROCE y por qué la financiación lo multiplica lo explicamos en el ROCE o cash on cash, y el cashflow, partida a partida, en el cashflow neto de una inversión inmobiliaria.

La tasación: por qué el banco puede prestarte menos

Porque el banco presta sobre el menor entre el precio y la tasación, y la tasación no siempre llega al precio. Si compras por 100.000 euros y el piso se tasa en 92.000, el 80 % son 73.600 euros, y los 6.400 de diferencia los pones tú, además de la entrada y los gastos. Pasa más en los pisos para reformar, porque se tasan en el estado en que están. La tasación la pagas tú, entre 250 y 400 euros, y la hace una sociedad homologada por el Banco de España. Puedes elegirla y encargarla tú: el banco debe aceptar una tasación homologada que no haya caducado —caduca a los seis meses de su fecha—, aunque puede comprobarla, sin cobrarte por ello. Si no te conceden el préstamo, te devuelven el informe para llevarlo a otro banco. Y si quieres financiar también la reforma, la tasación tiene que cubrir el precio más la obra, algo que no todos los bancos aceptan.

Para no perder la señal si el banco no presta o la tasación no llega, las arras tienen que llevar una cláusula de financiación: cómo se redacta, en el contrato de arras.

Qué tasación exige el banco, en qué se diferencia de una valoración RICS y las cinco salidas si se queda corta, en tasación ECO o RICS.

Qué te protege la ley aunque compres para invertir

La Ley 5/2019, de crédito inmobiliario, se aplica a cualquier persona física que firma una hipoteca sobre una vivienda, también si la compra para alquilar, con las mismas garantías que a quien compra su casa. El banco te entrega la ficha con las condiciones y el borrador del contrato al menos diez días naturales antes de firmar. Antes vas al notario que elijas, que te explica el contrato en un acta gratuita. El banco paga la notaría y el registro de la hipoteca, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados; tú, solo la tasación. La compensación por amortizar antes tiene los topes que hemos visto. Si en vez de a tu nombre compras con una sociedad, casi nada de esto aplica y todo se negocia. Y quien te busque la hipoteca tiene que estar inscrito como intermediario de crédito y decirte por escrito, antes de empezar, cuánto le pagas y si cobra algo del banco.

Nosotros no negociamos ni tramitamos hipotecas: es una actividad regulada. Si lo necesitas, te ponemos en contacto con brokers registrados que trabajan mano a mano con nosotros, y analizamos la operación con la cuota que te ofrezcan de verdad.

Preguntas frecuentes sobre la hipoteca para invertir

1. ¿Me dan una hipoteca para un segundo piso si ya tengo una? Sí, si la suma de las dos cuotas cabe en el 35-40 % de tus ingresos netos. La cuota de tu vivienda es lo primero que el banco resta.
2. ¿Se puede financiar el 100 % de un piso para alquilar? No es lo habitual. Se ve con garantías adicionales, como hipotecar también otra vivienda tuya, y encarece y arriesga la operación. Lo normal es poner al menos el 20 % y los gastos.
3. ¿Cuenta el alquiler del piso que compro para conseguir la hipoteca? Casi nunca en la primera operación, porque aún no hay contrato. En las siguientes, muchos bancos cuentan una parte de las rentas que ya cobras y declaras.
4. ¿Es mejor a 25 o a 30 años? A 30 años la cuota es menor y el cashflow mayor; a 25 pagas menos intereses. Con 80.000 euros al 3 %, la diferencia es de 42 euros al mes frente a 7.600 euros de intereses, y siempre puedes amortizar antes.
5. ¿Y si no soy residente en España? Los bancos suelen financiar menos, entre el 60 y el 70 %, y a plazos más cortos, de 20 a 25 años. Haz la cuenta con esas condiciones antes de buscar piso.