Qué comprobar
antes de comprar
un piso para invertir

Antes de comprar un piso para invertir hay que comprobar cuatro cosas: que es de quien lo vende y está libre de cargas, que no arrastra deudas, que el edificio no esconde una derrama y que se puede alquilar como piensas. Casi todo se mira con papeles que cuestan poco o nada: la nota simple del Registro, unos diez euros por internet; el valor de referencia, gratis en la sede del Catastro; las actas de la comunidad y el último recibo del IBI. Lo que importa es el orden. Lo que cambia el precio se mira antes de ofertar, y lo que puede tumbar la compra, antes de firmar las arras, porque después echarse atrás cuesta la señal. Esta guía da la lista en orden, explica qué mirar en cada documento y qué conviene poner en las arras para no perder la señal si algo sale mal.

La lista: qué se comprueba y cuándo

La revisión de un piso antes de comprarlo, lo que en el sector se llama due diligence, tiene tres momentos. Antes de ofertar se mira lo que cambia el precio: quién es el dueño y qué cargas tiene el piso, el valor de referencia, si está alquilado u ocupado y cuánto cuesta la obra. Antes de firmar las arras se mira lo que puede tumbar la compra: las deudas, las derramas, el estado del edificio y el contrato del inquilino, si lo hay. Y en la notaría se entregan los papeles que exige la ley: el certificado de deudas con la comunidad, el certificado energético y, en la Comunitat Valenciana, la declaración de segunda ocupación. El orden importa porque las arras cambian las reglas: antes de firmarlas, irse no cuesta nada; después, cuesta la señal, que suele rondar el 10 % del precio. Esta es la lista que seguimos al revisar un piso, con el momento en que se mira cada cosa.

La nota simple: de quién es el piso y qué cargas tiene

La nota simple es un resumen de lo que dice el Registro de la Propiedad sobre el piso, y se pide por internet al Colegio de Registradores por unos diez euros. Hay que mirar tres cosas antes de ofertar. Primero, quién es el titular: si no coincide con quien vende, o si son varios herederos, la venta necesita a todos. Segundo, las cargas: una hipoteca del vendedor es normal y se cancela en la notaría con el dinero de la venta, pero un embargo, una anotación preventiva o la calificación de vivienda protegida cambian la operación; una vivienda protegida tiene precio máximo de venta y de alquiler. Las afecciones fiscales que salen en casi todas las notas suelen ser rutina. Y tercero, la superficie: si la del Registro, la del Catastro y la real no coinciden, puede haber obras sin declarar. La nota de hoy no garantiza la del día de la firma: el notario vuelve a consultar el Registro antes de firmar.

Las deudas que se quedan con el piso: comunidad e IBI

Hay dos deudas del vendedor que no se van con él: se quedan con el piso. La primera es la de la comunidad. Por la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador responde con el propio piso de lo que el anterior dueño deba a la comunidad del año en curso y de los tres anteriores. Por eso, en la escritura el vendedor tiene que declarar que está al corriente y aportar un certificado de la comunidad, y el notario no puede firmar sin él, salvo que el comprador lo dispense expresamente. No lo dispenses. La segunda es el IBI: el piso queda afecto al pago de las cuotas que el vendedor no haya pagado, y el ayuntamiento puede reclamarlas al nuevo dueño si no las cobra del anterior, hasta que prescriben a los cuatro años. Pide el último recibo antes de las arras y pacta que la escritura se firme con todo pagado o con lo pendiente descontado del precio.

El edificio: actas, derramas e informe de evaluación

Lo que más sorprende después de comprar no suele estar en el piso, sino en el edificio: una fachada, un ascensor o unas bajantes que la comunidad ya ha decidido arreglar. Por eso, antes de las arras hay que pedir las actas de las últimas juntas, que dicen qué obras se han aprobado, cuánto toca pagar a cada piso y si hay pleitos con vecinos o con la constructora. Si hay una derrama aprobada, se pacta por escrito quién la paga y se descuenta del precio. En la Comunitat Valenciana, los edificios de viviendas de más de cincuenta años tienen que pasar una inspección técnica al menos cada diez años, el informe de evaluación del edificio, conocido como IEEV.CV: dice en qué estado están la estructura, la fachada y las instalaciones, y qué obras recomienda. Si el edificio no lo tiene, o tiene obras pendientes, el gasto puede llegar después de la compra. En el centro de Elche, muchas fincas pasan de esa edad.

Si el edificio no tiene ascensor, las actas dicen además si se ha hablado de instalarlo y cuánto tocaría a cada piso: si lo pide un vecino mayor de setenta años, puede ser obligatorio sin votarlo. Cuánto descontar por un piso así y cómo pesa la derrama, en comprar un piso sin ascensor para invertir.

Si el piso está alquilado: el contrato, el tanteo y los estatutos

Un piso con inquilino se compra con su contrato. El comprador se subroga en él: si el contrato tiene menos de cinco años, o siete si el casero era una empresa, hay que respetarlo hasta que se cumplan, con la renta que tenga. Por eso, antes de las arras se piden el contrato, los últimos recibos y la fianza, y la renta se compara con la que habías calculado. El inquilino tiene además derecho de tanteo: el vendedor tiene que comunicarle de forma fehaciente el precio y las condiciones, y él tiene treinta días naturales para comprar al mismo precio. Si no se le avisa, puede quedarse después con el piso pagando lo mismo que pagaste, y la escritura no se inscribe sin acreditar el aviso. Si hay ocupantes sin contrato, el precio tiene que descontar el tiempo y el coste de recuperar el piso. Y conviene leer los estatutos de la comunidad: si prohíben una actividad y están inscritos en el Registro, obligan también al comprador.

Los papeles de la vivienda: certificado energético y segunda ocupación

Dos documentos de la vivienda los exige la ley en la venta. El primero es el certificado de eficiencia energética: el vendedor tiene que tenerlo, su etiqueta debe aparecer en el anuncio y una copia del certificado registrado se anexa al contrato de compraventa. Dura diez años, o cinco si la calificación es una G, y cuando alquiles tendrás que anexar la etiqueta al contrato del inquilino, así que interesa que siga vigente. El segundo es propio de la Comunitat Valenciana: si han pasado más de diez años desde la primera ocupación, cada venta obliga a presentar en el ayuntamiento una declaración responsable de segunda ocupación, con un certificado de un técnico que no tenga más de tres meses. También hace falta para firmar un contrato nuevo de agua, luz o gas. Una terraza cerrada o un altillo sin licencia pueden complicar ese certificado, así que conviene saberlo antes. Pacta en las arras quién la tramita y quién paga al técnico.

Si lo que se compra es un local convertido o un piso partido en dos, además se piden el cambio de uso o la división inscritos y la primera ocupación de cada vivienda: sin ellos, lo que se compra es un local o una sola vivienda. Cómo se comprueba, en convertir un local en vivienda y en dividir un piso en dos viviendas.

Antes de ofertar: valor de referencia, tasación y obra

Tres números se comprueban antes de hacer una oferta, porque cada uno cambia el precio que tiene sentido pagar. El primero es el valor de referencia de Catastro, que se consulta gratis en su sede electrónica con la referencia catastral: el ITP, del 9 % en la Comunitat Valenciana, se paga sobre el mayor entre ese valor y el precio, así que si queda por encima, el impuesto sube. El segundo es lo que el banco va a tasar: presta sobre el menor entre el precio y la tasación, y si la tasación se queda corta, la diferencia sale de tu bolsillo. El tercero es la obra: un presupuesto hecho con una visita al piso, con el IVA del 21 % y un margen para imprevistos. Con los tres, la oferta sale de la cuenta, no del precio del anuncio: lo que el piso va a rentar, menos gastos y obra, dice cuánto puedes pagar para llegar a la rentabilidad que buscas.

Cómo se consulta el valor de referencia y cuándo hace subir el impuesto lo explicamos en el valor de referencia de Catastro; la tasación, en tasación ECO o RICS, y la obra, en reformar un piso para alquilar.

Lo que cueste la obra que aparezca en la visita se resta de la oferta, pero no entero: cada 1.000 euros de obra imprevista bajan unos 917 euros el precio máximo, por el impuesto de transmisiones. Qué mirar en el piso y cuánto descontar por cada defecto, en qué mirar al visitar un piso para invertir.

Qué poner en las arras para no perder la señal

Las arras más habituales son las penitenciales del Código Civil: si el comprador se echa atrás, pierde la señal, y si es el vendedor, la devuelve duplicada. Por eso, lo que no se haya podido comprobar antes de firmarlas tiene que quedar escrito en ellas. Lo útil es pactar que el piso se entrega libre de cargas y de ocupantes y al corriente de comunidad e IBI, con lo pendiente descontado del precio en la notaría; que el vendedor aporta el certificado de la comunidad, el certificado energético y la declaración de segunda ocupación, y quién paga las derramas aprobadas. Si compras con hipoteca, conviene una cláusula que te devuelva la señal si el banco no la concede o la tasación no llega, con un plazo y una prueba: la denegación por escrito. El plazo hasta la escritura tiene que dar para la hipoteca, y dos meses suele ser lo razonable. Y el piso se identifica con su finca registral, no solo con la dirección.

Los tres tipos de arras, cuánto se paga de señal y cómo se redacta la cláusula de la hipoteca, en el contrato de arras al comprar un piso.

Preguntas frecuentes antes de comprar un piso

1. ¿Puedo pedir la nota simple de un piso que no es mío? Sí. El Registro es público para quien tiene interés en conocer el estado de un inmueble, y querer comprarlo lo es. Basta con la dirección o la referencia catastral.
2. ¿Quién pide el certificado de deudas de la comunidad? El vendedor: lo tiene que aportar para firmar la escritura, y lo expide el secretario de la comunidad, que suele ser el administrador, con el visto bueno del presidente.
3. ¿El notario no comprueba todo esto? Comprueba la titularidad y las cargas en el Registro y pide los certificados que exige la ley, pero no revisa si la operación te conviene: las derramas, el inquilino o la obra los miras tú antes.
4. ¿Hace falta un abogado? Para un piso libre de cargas y sin inquilino, no suele hacer falta. Si hay inquilino, ocupantes, una herencia sin repartir o cargas poco habituales, sí.
5. ¿Cuánto cuesta comprobar todo esto? Poco: unos diez euros la nota simple y nada el valor de referencia; el resto lo aporta el vendedor. Lo que cuesta es el tiempo, y por eso se hace en orden.