Pisos off-market:
qué son y
cuándo compensan

Un piso off-market es uno que se vende sin anunciarse en los portales: lo ofrece el propietario, un banco o un intermediario a unos pocos compradores, en privado. Salen sobre todo de herencias que se quieren resolver rápido, de propietarios que no quieren su piso expuesto, de bancos y fondos que venden lo que se adjudicaron y de inversores que rotan su cartera. La ventaja es real: menos compradores compitiendo y más margen para negociar. Pero off-market no significa barato. Algunos pisos no están en los portales precisamente porque tienen un problema, como un ocupante, una carga o una obra que nadie quiere enseñar en fotos, y a otros se les llama off-market solo para darles aire de exclusiva. Esta guía cuenta de dónde salen, qué preguntar, cómo comprobar el precio sin comparables y quién cobra en cada caso.

Qué es un piso off-market

Un piso off-market, o fuera de mercado, es el que se vende sin publicarse en los portales ni en el escaparate de una agencia. No es una categoría legal ni un tipo de piso: es una forma de venderlo. Ninguna norma obliga a anunciar un piso para venderlo, y la compraventa es igual que cualquier otra, con la misma nota simple, las mismas arras y la misma escritura. Lo que cambia es cómo llega la información al comprador: por una agencia que lo enseña a sus clientes antes de publicarlo, por un administrador de fincas, por un abogado que lleva una herencia, por la red de un banco o por contactos entre inversores. Para el vendedor, la ventaja es la discreción y, a veces, la rapidez. Para el comprador, que compite con menos gente y puede negociar sin una subasta de ofertas. El precio no lo fija la etiqueta: lo fija lo que vale el piso y lo que va a rentar.

De dónde salen los pisos off-market

La mayoría sale de seis sitios, y cada uno pide una comprobación distinta. Las herencias son la fuente más frecuente: herederos que viven lejos, que no se ponen de acuerdo o que quieren repartir pronto, y que prefieren vender a alguien que pague sin hipoteca ni plazos largos. Luego están los particulares que no quieren fotos ni visitas, a menudo porque el piso está alquilado. Los bancos y los fondos venden los pisos que se adjudicaron por impagos, a veces en lotes y casi siempre tal cual, sin reformar y sin garantías. Algunos inversores venden en privado parte de su cartera, a menudo con el inquilino dentro. Y las agencias enseñan a sus compradores lo que acaba de entrar, antes de publicarlo. El sexto caso es distinto: los créditos con garantía hipotecaria que venden los bancos, que no son pisos y tienen su propio apartado. La tabla resume qué mirar en cada origen antes de hacer una oferta.

Comprar un crédito no es comprar un piso

Entre los off-market aparecen a menudo créditos impagados con garantía hipotecaria, lo que el sector llama NPL. Quien compra un crédito no compra el piso: compra el derecho a cobrar una deuda, y con él la hipoteca que la garantiza. Para llegar al piso hace falta un paso más, que puede ser un acuerdo con el deudor para que lo entregue a cambio de la deuda, o una ejecución hipotecaria que termine en subasta, y ninguno de los dos tiene fecha segura. En la subasta puede pujar cualquiera, y si se adjudica a otro, el acreedor cobra con lo que se pague, que puede ser menos de lo invertido. Además, el piso puede estar ocupado por el deudor o por terceros. No es una mala inversión por definición, pero es otra inversión: se mide por la rentabilidad anual del dinero y por cuánto se alarga el plazo, no por la renta del alquiler. Si te lo ofrecen como un piso barato, pregunta qué compras exactamente.

Los que no están en los portales por una razón

Algunos pisos se venden en privado porque en un portal no se venderían, o no a ese precio. Los motivos habituales son cinco: un ocupante sin contrato o un inquilino con renta antigua; una carga, como un embargo o una hipoteca mayor que el precio; obras hechas sin licencia, como una terraza cerrada o un altillo, que complican la segunda ocupación; un edificio con una derrama aprobada o un informe de evaluación con obras pendientes, y una herencia con herederos que no se ponen de acuerdo. Nada de eso hace mala una compra, pero todo cuesta tiempo o dinero, y el descuento tiene que pagarlo con margen. La regla es la de siempre, más estricta: antes de ofertar, la nota simple, el valor de referencia, la ocupación y el presupuesto de la obra; antes de las arras, las actas de la comunidad, el IBI y el contrato del inquilino. Si el vendedor no deja ver alguno de esos papeles, esa es la respuesta.

La lista completa, con la norma que exige cada papel, está en qué comprobar antes de comprar un piso para invertir.

Cómo saber si el precio es bueno sin comparables

Un piso de portal se compara con los de alrededor. Un off-market llega solo, a menudo sin fotos y con prisa, así que el precio se comprueba con cuatro números. El primero, el listón de la renta: lo máximo que puedes pagar para llegar a la rentabilidad bruta que buscas. En Elche, con cuatro habitaciones alquiladas por separado, el 7,5 % bruto se alcanza pagando hasta unos 1.770 €/m² de precio, con reforma, ITP y gastos aparte. El segundo, el precio medio: 1.729 €/m² en Elche según fotocasa en octubre de 2026, apenas por debajo del listón; un off-market tiene que mejorarlo con claridad para pagar lo que no se sabe de él. El tercero, el valor de referencia de Catastro: en los cuatro pisos de Elche en que lo hemos comprobado este año quedó por debajo del precio, pero si compras muy por debajo de él, el ITP se paga sobre ese valor. El cuarto, la tasación, si hay hipoteca.

Cómo se calcula el listón barrio a barrio está en el listón por barrio de Alicante, y el valor de referencia, en el valor de referencia de Catastro.

Cuándo «off-market» es solo una etiqueta

La palabra vende, y por eso se usa de más. Hay pisos que se ofrecen como off-market y están en los portales con otras fotos o a otro precio, y hay listas que circulan por mensajería con el mismo piso enviado a decenas de compradores. Ninguno de los dos es un off-market: es un piso en venta con una etiqueta. Se reconocen con tres preguntas. La primera, quién es el propietario y qué relación tiene con él quien te lo ofrece: si no lo sabe o no lo dice, el piso puede haber pasado por varias manos antes de llegarte. La segunda, cuántos compradores lo tienen: un off-market de verdad se enseña a pocos. La tercera, si la prisa tiene motivo: «hay otro comprador que firma mañana» es la frase más vieja del sector, y a veces es verdad, pero nunca es razón para saltarse la nota simple. Un piso bueno aguanta un par de días de comprobaciones; si no las aguanta, no era para ti.

Quién cobra en una operación off-market

En un off-market, saber quién cobra importa tanto como el precio. Lo primero es preguntar a quien te ofrece el piso con qué encargo trabaja: si tiene una nota de encargo firmada con el propietario, si colabora con la agencia que la tiene o si solo ha recibido el piso de otro intermediario. En las cadenas de intermediarios, cada eslabón quiere cobrar, y esas comisiones acaban, de una forma u otra, en el precio. Lo habitual es que la comisión de la agencia la pague el vendedor. Si un intermediario pide que la pague el comprador, tiene que quedar por escrito, con su importe y su concepto, y separada del precio. Nuestros honorarios, 5.000 € más IVA en dos tramos, son otra partida: los paga el inversor que nos encarga la búsqueda, se fijan antes de empezar y no incluyen la comisión de ninguna agencia, que si existe va en una línea aparte. Así sabes en todo momento qué pagas y a quién.

Cómo se cobran y cuándo se pagan esos honorarios lo explicamos en cuánto cobra un personal shopper inmobiliario.

Preguntas frecuentes sobre pisos off-market

1. ¿Es legal vender un piso off-market? Sí. Ninguna norma obliga a anunciar un piso para venderlo, y la compraventa tiene los mismos pasos y garantías que cualquier otra.
2. ¿Los pisos off-market son más baratos? No siempre. Hay menos competencia y más margen para negociar, pero algunos están fuera de los portales por un problema que el descuento tiene que pagar.
3. ¿Cómo se accede a pisos off-market? Por la red: agencias que enseñan antes de publicar, administradores de fincas, abogados de herencias, bancos y fondos, otros inversores o un personal shopper que los busca por ti.
4. ¿Se puede pedir la nota simple de un off-market? Sí, con la dirección o la referencia catastral. Si no te dan ninguna de las dos antes de ofertar, no ofertes.
5. ¿Quién paga la comisión en un off-market? Lo habitual es que la pague el vendedor. Si te piden que la pagues tú, que quede por escrito y separada del precio.