La tasación
ECO o RICS
al comprar

Para pedir una hipoteca en España, el banco exige una tasación ECO: la hace una sociedad homologada por el Banco de España siguiendo la Orden ECO/805/2003, con visita al interior del piso, y caduca a los seis meses. La valoración RICS es otra cosa: el estándar internacional de la Royal Institution of Chartered Surveyors, el llamado Red Book, que piden fondos, auditorías y bancos extranjeros, y que un banco español no acepta para una hipoteca. Si compras un piso de 100.000 o 150.000 euros para alquilar, la que necesitas es la ECO, y la pagas tú. Y lo que importa es su cifra: el banco presta sobre el menor entre el precio y la tasación, así que si compras por 100.000 euros y el piso tasa 92.000, pones 6.400 euros más de tu bolsillo. Aquí están las diferencias entre las dos, los cuatro valores que tiene un piso y qué hacer si la tasación sale baja.

¿Qué es una tasación ECO?

La tasación ECO es la valoración que regula la Orden ECO/805/2003, y la única que vale para una hipoteca en España. Solo pueden hacerla las sociedades de tasación y los servicios de tasación de los bancos inscritos en el registro del Banco de España, y la firma un técnico titulado. La orden obliga a visitar el interior del piso, a comprobar su superficie y su estado, y a compararlo con al menos seis inmuebles parecidos de la zona. De ahí sale el valor de tasación, que es prudente a propósito: el banco quiere saber cuánto recuperaría si tuviera que vender el piso. El informe caduca a los seis meses, y desde agosto de 2025, con la Orden ECM/599/2025, tiene que incluir el certificado energético y explicar mejor los comparables. La paga el comprador, entre 250 y 400 euros para un piso normal, aunque la pida el banco. Por eso conviene saber cómo funciona antes de encargarla, y no después de leer la cifra.

¿Qué es una valoración RICS y cuándo se usa?

La valoración RICS es la que sigue el Red Book, las normas de la Royal Institution of Chartered Surveyors, la asociación británica de valoradores con presencia en todo el mundo. La edición vigente, RICS Valuation – Global Standards, se aplica desde el 31 de enero de 2025 e incorpora las normas internacionales de valoración, las IVS. La firma un valorador acreditado por la RICS, con las siglas MRICS o FRICS, y lo que busca es el valor de mercado: el precio al que se vendería entre partes bien informadas, no el valor prudente que pide la orden española. La usan los fondos de inversión, las auditorías, la contabilidad de las empresas, los bancos extranjeros y los compradores internacionales que quieren un informe que entienda su asesor en su país. Para comprar un piso de 100.000 o 150.000 euros con hipoteca en España, no la necesitas: el banco te pedirá la ECO igualmente, y pagarías dos informes.

Los cuatro valores de un piso: precio, tasación, referencia y catastral

Un piso tiene cuatro cifras que se confunden, y cada una mueve un dinero distinto. El precio es el que pactas con el vendedor y el que pagas. El valor de tasación lo fija la sociedad tasadora y decide cuánto te presta el banco, que se queda con el menor entre precio y tasación. El valor de referencia lo calcula el Catastro para cada inmueble a partir de las compraventas de la zona, y en la Comunitat Valenciana es el mínimo sobre el que se paga el ITP. Y el valor catastral, casi siempre muy por debajo de los otros tres, es la base del IBI y de la plusvalía municipal. La diferencia que más importa al que invierte es otra: el valor de referencia no entra en el piso, y la tasación sí. Por eso un piso con todo por reformar puede tener una referencia por encima del precio y una tasación por debajo, y hacerte pagar más impuesto y pedir menos hipoteca a la vez.

Hipoteca del 80 % e ITP del 9 % de la Comunitat Valenciana. Cómo se calcula el valor de referencia y cómo se recurre, en el valor de referencia del Catastro y el ITP.

Qué hacer si la tasación sale por debajo del precio

Si la tasación sale por debajo del precio, tienes cinco salidas, y conviene conocerlas antes de firmar las arras. La primera, negociar: un informe homologado que dice 92.000 euros es el mejor argumento para bajar un precio de 100.000. La segunda, revisar el informe: un error de superficie, comparables de otro barrio o un estado peor del real se pueden reclamar a la tasadora, con pruebas. La tercera, encargar otra tasación a una sociedad homologada: el banco está obligado a aceptar la que aportes tú si no ha caducado, aunque puede comprobarla sin cobrarte por ello. La cuarta, poner la diferencia: con una hipoteca del 80 %, cada 1.000 euros que falten de tasación son 800 euros más de entrada. Y la quinta, si tus arras la tienen, usar la cláusula de financiación y recuperar la señal. Si el piso es para reformar y quieres financiar la obra, la tasación tiene que cubrir el precio más la reforma.

Un orden que ahorra disgustos: si el vendedor te deja entrar, encarga la tasación antes de firmar las arras. Vale seis meses, así que cubre el plazo hasta la escritura, y llegas a la señal sabiendo cuánto te presta el banco. Si al final no compras, has perdido unos 300 euros, no la señal. Cómo se redacta la cláusula de financiación, en el contrato de arras; cuánto presta el banco para un piso de alquiler, en la hipoteca para un piso de alquiler.

Cómo leer el informe de tasación

El informe de tasación es largo, pero cinco datos dicen casi todo. La superficie comprobada, la que ha medido el técnico, que puede no coincidir con la del anuncio ni con la del Catastro: si es menor, la tasación baja con ella. Los comparables: la orden exige al menos seis, con su ubicación, su superficie y su precio por metro, y si son de otro barrio o de pisos reformados cuando el tuyo no lo está, hay margen para reclamar. Los condicionantes y las advertencias: un condicionante deja el valor pendiente de algo, como un documento que falta, y el banco no presta hasta que se resuelve; una advertencia solo avisa, por ejemplo de una obra pendiente en el edificio. La fecha de la visita y la de emisión, porque de ahí corren los seis meses de validez. Y el valor de tasación del certificado, que es el que mira el banco aunque el informe dé otras cifras.

Lo demás que hay que comprobar antes de comprar, de la nota simple a las actas de la comunidad, está en qué comprobar antes de comprar un piso para invertir.

Preguntas frecuentes sobre la tasación

1. ¿Cuánto cuesta una tasación? Entre 250 y 400 euros para un piso normal. La paga el comprador, aunque la encargue el banco.
2. ¿Cuánto tiempo vale una tasación? Seis meses desde que se emite. Pasado ese plazo, hay que pedir otra.
3. ¿Puedo llevar mi propia tasación al banco? Sí, si es de una sociedad homologada y no ha caducado. El banco puede comprobarla, sin cobrarte por ello.
4. ¿Sirve una valoración RICS para pedir la hipoteca? No en España: el banco exige una tasación conforme a la Orden ECO/805/2003.
5. ¿El ITP se paga sobre la tasación? No. Se paga sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro; la tasación no cuenta.
6. ¿Qué pasa si la tasación sale por encima del precio? Nada: el banco presta sobre el precio, que es el menor de los dos. Te confirma que no pagas de más.