Gastos de compra
de un piso en la
Comunidad Valenciana

Comprar un piso de segunda mano en la Comunidad Valenciana cuesta, además del precio, algo más de un 10 % en gastos: en 2026, el 9 % de ITP, entre 900 y 1.400 euros de notaría y registro y unos 350 de tasación si se compra con hipoteca. En un piso de 100.000 euros son 10.550 euros, y salen del bolsillo del comprador, porque la hipoteca financia el precio, no los gastos. El ITP no se calcula siempre sobre el precio, sino sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia de Catastro, y se paga en el mes siguiente a la escritura. Esta guía explica cada gasto, quién paga qué cuando hay hipoteca, en qué momento sale cada pago, cuánto suman según el precio del piso y los que casi nadie cuenta: las deudas de la comunidad, el IBI, la obra nueva y el IVA de la reforma.

¿Cuánto cuestan los gastos de compra de un piso en la Comunidad Valenciana?

Entre un 10 y un 11 % del precio en un piso de segunda mano comprado con hipoteca, y algo menos cuanto más caro es el piso, porque solo el ITP crece con el precio. En uno de 100.000 euros, la cuenta es esta: 9.000 euros de ITP, el 9 % que rige desde el 1 de junio de 2026; unos 1.200 de notaría y registro, que se cobran por aranceles fijados por ley y apenas cambian con el precio; y unos 350 de tasación, el único gasto de la hipoteca que sigue pagando el comprador. En total, 10.550 euros, un 10,6 % del precio. Sin hipoteca no hay tasación, pero quien no quiera hacer los trámites puede pagar una gestoría, de 250 a 400 euros. Aparte quedan las partidas que no son gastos de compra pero salen de la misma cuenta: la reforma, los muebles y, si compras con un personal shopper, sus honorarios. La regla rápida: reserva un 11 % del precio para gastos.

El ITP: el 9 %, pero no siempre sobre el precio

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales grava la compra de vivienda de segunda mano y es, con diferencia, el gasto más grande. En la Comunidad Valenciana el tipo general es del 9 % desde el 1 de junio de 2026 —antes, el 10 %— y sube al 11 % cuando el valor pasa del millón de euros. La base no es el precio sin más, sino el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro: si compras por 100.000 euros un piso con un valor de referencia de 110.000, pagas 9.900 euros, no 9.000. Se autoliquida con el modelo 600 ante la Agència Tributària Valenciana en el plazo de un mes desde la escritura, y no entra en la hipoteca. Hay tipos reducidos, del 3 al 8 %, pero solo para la vivienda habitual de algunos compradores —menores de 35 años, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad— y casi siempre con un límite de valor. A quien compra para alquilar no le aplican.

En los pisos de Elche en los que lo hemos comprobado, el valor de referencia quedó por debajo del precio, así que el impuesto se calculó sobre el precio. El riesgo está en las compras con mucho descuento —subastas, pisos ocupados, activos de banco—, donde el valor de referencia puede superar lo que pagas. Cómo se consulta antes de ofertar lo explicamos en el valor de referencia de Catastro y cuándo sube el ITP.

¿Y si el piso es de obra nueva? IVA y actos jurídicos documentados

Si se lo compras a la promotora, en la primera venta del piso, no pagas ITP sino dos impuestos distintos. El IVA, del 10 % del precio en las viviendas, que se paga con cada pago al promotor, incluidas las entregas a cuenta mientras se construye. Y el impuesto de actos jurídicos documentados, el AJD, que en la Comunidad Valenciana es del 1,4 % del valor de la escritura; el 0,1 % se reserva a la vivienda habitual del comprador. En un piso de 100.000 euros son 11.400 euros de impuestos, 2.400 más que el ITP del mismo piso usado. Con notaría, registro y tasación, los gastos suben al 13 % del precio. La segunda venta de un piso, aunque esté a estrenar, ya es de segunda mano y paga ITP. Para quien compra para alquilar, la obra nueva cuesta más de entrada; a cambio, suele pedir menos mantenimiento los primeros años y no necesita reforma.

Los impuestos son solo una parte de la diferencia. En Elche la vivienda nueva se tasa un 27 % más cara por metro y, para rendir lo mismo que un piso usado, tendría que alquilarse un 18 % más: la cuenta completa está en obra nueva o segunda mano para invertir.

Notaría, registro y gestoría: cuánto cuestan y quién los paga

La notaría y el registro cobran por aranceles fijados por real decreto, iguales en toda España, que suben poco con el precio: entre los dos, de 900 a 1.400 euros en pisos de 70.000 a 150.000 euros, y en nuestras cuentas usamos 1.200. Quién paga qué lo dice el Código Civil, salvo que el contrato diga otra cosa: el vendedor paga el otorgamiento de la escritura, que es la parte principal de la factura del notario, y el comprador, la primera copia y todo lo que viene después, empezando por el registro. En la práctica, muchos contratos de arras cargan toda la notaría al comprador sin que nadie lo negocie. Antes de firmarlas, mira la cláusula de gastos: «según ley» reparte como el Código Civil; «a cargo del comprador» te pasa también la parte del vendedor. Sin hipoteca, la gestoría es opcional: de 250 a 400 euros por presentar el ITP e inscribir la escritura, trámites que puedes hacer tú.

Con hipoteca: qué paga el banco y qué pagas tú

Desde 2019, el reparto lo fija la ley y el contrato no puede cambiarlo en tu contra. El banco paga la gestoría, la notaría de la escritura del préstamo, la inscripción de la hipoteca en el registro y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca, que le corresponde desde noviembre de 2018. Tú pagas la tasación, de 250 a 400 euros, aunque el banco no conceda el préstamo, y las copias que pidas. Lo que la hipoteca no cubre es el resto: financia un porcentaje del menor entre el precio y la tasación, normalmente el 80 % para un inversor, y el ITP, la notaría y el registro de la compra salen de tu dinero. Si la tasación queda por debajo del precio, el 80 % se calcula sobre la cifra menor y la diferencia la pones tú. Un matiz para inversores: estas reglas protegen a quien se hipoteca como persona física; si compras con una sociedad, el reparto se negocia.

Qué tasación pide el banco y qué hacer si sale por debajo del precio, en tasación ECO o RICS.

Cuándo se paga cada gasto: el calendario del dinero

Los gastos no salen todos el día de la firma, y saber cuándo sale cada uno evita quedarse corto a mitad de la compra. En un piso de 100.000 euros con una hipoteca del 80 %, el orden es este. Al firmar las arras, la señal, normalmente entre el 5 y el 10 % del precio: con un 10 %, 10.000 euros que forman parte del precio. Al encargar la tasación, sus 350 euros, antes de saber si el banco aprueba. El día de la escritura, la parte del precio que no cubre la hipoteca, otros 10.000, y la provisión de fondos que piden el notario o la gestoría para pagar el ITP, la notaría y el registro, unos 10.200. En el mes siguiente se presenta el ITP, y en las semanas posteriores llegan la inscripción y la liquidación de la provisión, con la devolución de lo que sobre. En total, 30.550 euros, y dos tercios salen el día de la firma.

Si compras con un personal shopper, sus honorarios también tienen fecha. Los nuestros son 5.000 euros más IVA por piso, en dos mitades: la primera en las arras y la segunda en la escritura, y nada antes. Lo explicamos en cuánto cobra un personal shopper inmobiliario. Y qué pasa con la señal si alguien se echa atrás antes de la escritura, en el contrato de arras.

Gastos de compra según el precio del piso

Como el ITP es un porcentaje y el resto son cantidades casi fijas, los gastos pesan algo más en los pisos baratos: un 10,9 % del precio en uno de 80.000 euros y un 9,9 % en uno de 180.000. La tabla suma, para cada precio, el ITP del 9 %, 1.200 euros de notaría y registro y 350 de tasación, y añade la entrada del 20 % para dar el dinero que hace falta para comprar con una hipoteca del 80 %. Es el suelo, no la cuenta completa. No incluye la reforma, que en los pisos que analizamos para alquiler por habitaciones va de 5.000 a 35.000 euros, ni los muebles, ni los honorarios, ni un colchón para imprevistos. En un piso de 95.000 euros con 12.000 de reforma, el capital propio sube a 41.100 euros, y a unos 50.000 con muebles y honorarios. Lo desglosamos con tres escenarios en cuánto capital hace falta para invertir en Elche.

Los gastos que casi nadie cuenta

Hay gastos que no son de compra en sentido estricto, pero que salen del mismo bolsillo si no se miran antes de las arras. El primero son las deudas de la comunidad: el piso responde de las cuotas impagadas del año de la compra y de los tres anteriores, aunque las debiera el vendedor, así que se pide el certificado de deudas antes de firmar y se pregunta por las derramas aprobadas. El segundo, el IBI del año, que paga quien es propietario el 1 de enero, aunque el vendedor puede repercutir al comprador la parte que le toca si no se pacta otra cosa: conviene dejarlo escrito en las arras. El tercero, las cargas: una nota simple del registro cuesta unos 10 euros, dice si hay hipotecas o embargos sin cancelar y se pide antes de pagar la señal. Quedan tres más: la plusvalía municipal, la comisión de la agencia y el IVA de la reforma.

Los tres se comprueban antes de ofertar. La plusvalía la paga el vendedor; si el contrato la pasa al comprador, es dinero que se negocia, no un gasto obligado. La comisión de la agencia la suele pagar también el vendedor, y si te la cargan a ti es una partida aparte. Y si el piso va a alquiler, cuenta con un 21 % de IVA en la obra: el 10 % de las obras en vivienda está pensado para quien vive en ella, así que pide al contratista que justifique el tipo en el presupuesto. La cuenta completa de la obra, en reformar un piso para alquilar.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de compra

1. ¿Se pueden meter los gastos en la hipoteca? Casi nunca. El banco financia un porcentaje del menor entre el precio y la tasación, y los impuestos y gastos los pone el comprador. Lo que sí se puede financiar, si la tasación lo cubre, es la reforma.
2. ¿Qué ITP paga quien compra para alquilar? El general, el 9 % desde el 1 de junio de 2026. Los tipos reducidos son solo para la vivienda habitual de algunos compradores.
3. ¿Cuándo hay que pagar el ITP? En el plazo de un mes desde la escritura, con el modelo 600 de la Agència Tributària Valenciana. Si lo presenta una gestoría, te lo cobra antes, en la provisión de fondos.
4. ¿Quién paga la notaría, el comprador o el vendedor? Según el Código Civil, el vendedor paga la escritura y el comprador, la copia y el registro, salvo que el contrato diga otra cosa. Mira la cláusula de gastos de las arras.
5. ¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso de 100.000 euros? Con una hipoteca del 80 %, 30.550 euros: 20.000 de entrada y 10.550 de gastos. La calculadora de gastos de compra hace esta cuenta con tu precio y te dice cuándo sale cada pago; con reforma, muebles y honorarios, la calculadora de rentabilidad hace la cuenta completa.