Cuánto cobra
una gestora
de alquileres

Una gestora de alquileres cobra, por lo general, un porcentaje de la renta, entre el 4 y el 10 % en un piso alquilado a un solo inquilino, o una cuota fija de 15 a 50 € al mes, y muchas cobran además por cada inquilino nuevo, a menudo una mensualidad. Por habitaciones el porcentaje es más alto, porque hay varios contratos y más rotación. Pero la tarifa no es lo que se paga. A todo eso se suma un 21 % de IVA que el dueño de una vivienda alquilada no recupera, y desde 2023 el pago por inquilino nuevo ya no se le puede cobrar al inquilino. Con un piso por habitaciones de 1.580 € al mes, un 15 % de comisión acaba costando entre el 19 y el 24 % de lo cobrado, según cuántas veces cambie el inquilino. Esta guía hace esa cuenta, publica nuestras tarifas completas y dice qué mirar en el contrato.

Cuánto cobra una gestora de alquileres en 2026

Las gestoras cobran de tres formas, y la mayoría combina dos. La más común es un porcentaje de la renta mensual: en un piso alquilado a un solo inquilino suele ir del 4 al 10 %, según lo que incluya, y las inmobiliarias que gestionan se mueven entre el 8 y el 10 %. La segunda es una cuota fija, de 15 a 50 € al mes, que sale más barata con rentas altas y suele cubrir menos. La tercera es un pago por cada inquilino nuevo, que cubre la búsqueda, las visitas, la selección y el contrato, que muchas fijan en una mensualidad. Algunas cobran también por renovar, por gestionar una reparación o por llevar un impago. Por habitaciones, el porcentaje sube, porque un piso son cuatro o cinco contratos, cada uno con su inquilino, su fianza y sus averías. Lo que importa al comparar es sumar todo lo que se paga en un año, con el IVA, y no solo el porcentaje del anuncio.

Quién paga la gestora: el propietario, desde 2023

Hasta 2023 era costumbre que el inquilino pagara una mensualidad a la agencia al firmar el contrato. Ya no se puede. La ley de vivienda de 2023 cambió la ley de arrendamientos urbanos, y desde entonces, en el alquiler de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador. Dicho de otro modo: buscar al inquilino, enseñarle el piso, comprobar su solvencia y redactar el contrato lo paga el dueño, aunque lo haga una agencia o una gestora. Muchas guías de internet siguen diciendo lo contrario porque se escribieron antes del cambio. Para el inversor, la consecuencia es que cada inquilino nuevo es un coste suyo, y que la rotación pesa en la cuenta. En un piso alquilado a una familia que se queda años, ese pago aparece de tarde en tarde. En un piso por habitaciones, con varios contratos y estudiantes o trabajadores que se van al acabar el curso o el proyecto, aparece varias veces al año.

El IVA: un 21 % que el propietario de una vivienda no recupera

Las tarifas de las gestoras se anuncian casi siempre sin IVA, y el IVA, en este caso, no es un trámite: es coste. El alquiler de vivienda está exento de IVA, así que el propietario no cobra IVA a su inquilino y, por eso, no puede descontarse el IVA que paga a la gestora. Un 15 % más IVA es, en realidad, un 18,15 % de la renta, y un 10 % más IVA, un 12,1 %. En un piso de 1.580 € al mes, la diferencia entre contar la comisión con IVA o sin él son unos 570 € al año, que salen del cashflow. Por eso, al comparar gestoras, conviene pedir siempre el precio con IVA incluido, y al hacer la cuenta de un piso, meterlo desde el principio. En nuestros modelos de inversión contamos la gestión al 15 % del alquiler bruto; si se suma el IVA, el cashflow del piso tipo baja de unos 806 a unos 757 € al mes.

Cómo se calcula ese cashflow, partida a partida, lo explicamos en el cashflow neto de una inversión inmobiliaria, y la diferencia entre rentabilidad bruta y neta, en rentabilidad bruta y neta de un piso de alquiler.

Lo que cuesta en un año: un piso por habitaciones

Para ver lo que se paga de verdad, sirve el piso tipo de nuestros análisis: cinco habitaciones en Elche que suman 1.580 € al mes, 18.960 € al año. Con un 5 % de vacancia, lo cobrado en el año son unos 18.012 €. Con nuestras tarifas, la comisión del 15 % sobre lo cobrado son 2.702 €, y con el IVA, 3.269 €. A eso se suma la media mensualidad de cada habitación que se vuelve a alquilar: con una renta media de 316 €, son 158 € más IVA, 191 € por cada cambio de inquilino. La tabla muestra el total según cuántas veces cambie alguien en el año. Con un cambio, la gestión cuesta 3.460 €, el 19,2 % de lo cobrado; con tres, 3.843 €, el 21,3 %; con cinco, uno por habitación, 4.225 €, el 23,5 %. Es decir, el 15 % del anuncio acaba siendo entre un 19 y un 24 %.

Y en un alquiler tradicional

En un piso alquilado entero a un solo inquilino, la cuenta es distinta porque el peso está en el inquilino nuevo, no en la comisión mensual. Con una renta de 800 € al mes y nuestras tarifas de alquiler tradicional, el 10 % más IVA son 96,80 € al mes, 1.161,60 € al año. Cada inquilino nuevo cuesta una mensualidad más IVA: 968 €. Si el inquilino se queda tres años, ese pago se reparte entre los tres, y la gestión sale por unos 1.484 € al año, el 15,5 % de la renta. Si cambia cada año, son 2.129,60 €, el 22,2 %. En el tradicional, lo que más abarata la gestión es elegir bien al inquilino y que se quede, y por eso también conviene desconfiar de una tarifa mensual baja con un pago por inquilino nuevo alto. La comparación justa entre dos gestoras se hace con el coste de tres años, con el IVA y con una hipótesis de cuántas veces cambiará el inquilino.

Lo que cobramos nosotros, completo

Llevamos la gestión integral de pisos en Elche y alrededores, y estas son las tarifas enteras. Por habitaciones cobramos el 15 % más IVA de la renta cobrada y, por cada inquilino nuevo, media mensualidad de su habitación más IVA, también al llenar el piso la primera vez. En alquiler tradicional, el 10 % más IVA de la renta cobrada y una mensualidad más IVA por inquilino nuevo. La renta la paga el inquilino directamente a la cuenta del propietario: nosotros controlamos los cobros y facturamos cada mes, con un resumen mensual y otro anual para la renta. Las reparaciones se hacen con tu aprobación, salvo las urgencias. El contrato es de un año, con tres meses de prueba en los que puedes irte sin coste; después, salir antes de cumplir el año cuesta el 60 % de las comisiones que faltarían hasta completarlo, y luego se renueva por años y se puede dejar con un mes de aviso, sin penalización. Amueblar y limpiar se presupuestan aparte.

En los pisos por habitaciones que gestionamos, la ocupación media es del 95 %, que es la vacancia del 5 % con la que hacemos las cuentas. Cómo funciona el alquiler por habitaciones en Elche, lo que renta y lo que cuesta, lo explicamos en alquiler por habitaciones en Elche.

Qué incluye el servicio, cómo empezamos y las tarifas con dos ejemplos, en nuestra página de gestión integral de alquileres en Elche.

Qué mirar en el contrato de una gestora

Antes de firmar con una gestora, hay seis cosas que conviene tener por escrito. La primera, sobre qué se calcula la comisión: si es sobre la renta cobrada, un mes sin cobrar no le paga nada; si es sobre la renta pactada, cobra aunque el inquilino no pague o el piso esté vacío. La segunda, quién recibe la renta: lo más seguro es que vaya directa a tu cuenta; si la recibe la gestora, el contrato debe decir en qué cuenta la guarda y cuándo te la transfiere. La tercera, la permanencia y lo que cuesta irse antes. La cuarta, todo lo que se cobra aparte: inquilinos nuevos, renovaciones, gestión de reparaciones, impagos o recargos sobre la factura del fontanero. La quinta, hasta qué importe puede encargar una reparación sin preguntarte. Y la sexta, qué información te da y cada cuánto: un resumen mensual con cobros, gastos y comisiones es lo mínimo. Si alguna no está en el contrato, pregúntala antes de firmar.

Preguntas frecuentes sobre las gestoras de alquiler

1. ¿Cuánto cobra una gestora por un piso de alquiler? Entre el 4 y el 10 % de la renta, o de 15 a 50 € al mes, más IVA, en un piso con un solo inquilino, y a menudo una mensualidad por cada inquilino nuevo. Por habitaciones, más.
2. ¿Puede pagar el inquilino la comisión de la gestora? En el alquiler de vivienda, no: desde 2023, la ley pone los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato a cargo del propietario.
3. ¿El IVA de la gestora se recupera? No, si alquilas una vivienda: ese alquiler está exento de IVA, así que el IVA que pagas a la gestora es un coste más.
4. ¿Es mejor un porcentaje o una cuota fija? Un porcentaje sobre la renta cobrada hace que la gestora cobre solo si cobras tú. La cuota fija sale más barata con rentas altas, pero suele incluir menos.
5. ¿Compensa una gestora para un solo piso? Si vives lejos o alquilas por habitaciones, casi siempre: el coste se mete en la cuenta antes de comprar, y si con él el piso no sale, no es el piso.