Comprar
para alquilar
sin ser residente

Un no residente puede comprar un piso para alquilar en España igual que un residente, pero la cuenta cambia en dos cosas: la hipoteca y los impuestos del alquiler. Los bancos suelen prestarle entre el 60 y el 70 % a 20 o 25 años, y el alquiler tributa por el impuesto sobre la renta de no residentes: al 19 % del rendimiento, con gastos deducibles, si vive en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo, y al 24 % de todo lo que cobra, sin restar ningún gasto, si vive fuera, Reino Unido incluido. En nuestra operación tipo en Elche, un piso de 100.000 euros alquilado por 1.580 euros al mes, un residente con hipoteca del 80 % se queda 807 euros al mes antes de su IRPF. Un no residente del Reino Unido, con una hipoteca del 70 %, pone 10.000 euros más y, pagado el impuesto, se queda 445. Aquí está la cuenta, los trámites y la rentabilidad mínima para que salga.

¿Qué cambia si compras un piso para alquilar sin ser residente?

Lo que te hace residente o no residente no es tu nacionalidad, sino dónde vives: para Hacienda, eres residente en España si pasas aquí más de 183 días al año o si aquí tienes el centro de tus intereses económicos. Un español que vive y trabaja en Londres suele ser no residente; un británico que vive en Elche, residente. Para el no residente, la compra es igual que para cualquiera: las mismas arras, la misma notaría y el mismo ITP. Cambian cuatro cosas. Si eres extranjero, necesitas un NIE, el número de identificación de extranjero, porque sin él no se firma la escritura. El banco te presta menos y a menos plazo, así que pones más dinero. El alquiler tributa por el impuesto sobre la renta de no residentes, con sus propios tipos y su propia declaración, el modelo 210. Y cuando vendas, el comprador te retendrá un 3 % del precio. La primera y la última son trámites; las otras dos cambian la rentabilidad.

Cómo se compra sin estar en España, de la visita por videollamada a la firma con poder notarial, en comprar un piso a distancia.

La hipoteca: menos porcentaje y menos plazo

A un no residente, los bancos españoles suelen financiar entre el 60 y el 70 % del valor, frente al 80 % habitual para un residente que invierte, y a 20 o 25 años en lugar de 30. Además piden justificar los ingresos de tu país y el tipo suele ser algo más alto. En la operación tipo, un piso de 100.000 euros con 20.000 de reforma, la diferencia más visible es el capital: con un 70 % pones 68.550 euros, 10.000 más que un residente con el 80 %, y con un 60 %, 78.550. Lo curioso es la cuota: 70.000 euros a 25 años al 2 % cuestan 297 euros al mes, prácticamente lo mismo que 80.000 a 30 años, porque el plazo más corto compensa el préstamo menor. Lo que sí baja es el ROCE, porque el mismo cashflow se reparte sobre más capital: del 16,5 % al 14,1 %. Si el banco solo da 20 años, la cuota sube a 354 euros.

Hipoteca al 2 % TIN; cashflow antes del impuesto sobre la renta. Con los bancos que financian a no residentes trabajan los brokers hipotecarios registrados que colaboran mano a mano con nosotros. Cómo presta el banco cuando el piso no es tu vivienda, en hipoteca para un piso de alquiler.

Si vives fuera de la UE: el 24 % de todo lo que cobras

Si vives fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo, y eso incluye el Reino Unido y Estados Unidos, el alquiler tributa al 24 % del ingreso íntegro: todo lo que cobras, sin restar la hipoteca, la comunidad, el IBI, la gestión ni las reparaciones. En la operación tipo, los 18.012 euros que se cobran al año, descontada la vacancia, son 4.323 euros de impuesto, 360 al mes. El cashflow de 806 euros se queda en 445, y el ROCE baja del 14,1 % al 7,8 %: el impuesto se lleva el 45 % de lo que te quedaba. Como no depende del beneficio, se paga igual en un año con pérdidas. Y si además el banco te cobra un 3 % en lugar de un 2 %, quedan 410 euros al mes. Por eso, fuera de la UE, la cuenta se hace siempre con el impuesto ya restado.

Si vives en la UE o el EEE: el 19 % del rendimiento

Si vives en otro país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, tributas al 19 %, y no sobre todo lo cobrado sino sobre el rendimiento: puedes restar los mismos gastos que un residente. En la operación tipo, eso es la gestión, el IBI, el seguro, la comunidad, el mantenimiento, los intereses de la hipoteca y la amortización: un 3 % al año de lo que costó la construcción, sin el suelo, y de la reforma, más un 10 % del mobiliario. La proporción entre suelo y construcción sale del recibo del IBI; suponiendo que la construcción sea el 60 %, los gastos suman 9.138 euros el primer año, el rendimiento se queda en 8.874 y el impuesto en 1.686 euros: 141 al mes, en lugar de 360. El cashflow queda en unos 665 euros al mes. Lo que no tiene ningún no residente es la reducción por alquiler de vivienda que se aplican los residentes en su declaración de la renta.

Qué rentabilidad necesita el piso si vives fuera

Como el 24 % se paga sobre lo que cobras y no sobre lo que ganas, fuera de la UE hace falta más rentabilidad para no perder dinero. Con los gastos de la operación tipo, un residente con hipoteca del 80 % cubre gastos y cuota con una rentabilidad bruta del 4,95 % sobre la inversión total, antes de su IRPF. El no residente de fuera de la UE, con una hipoteca del 70 % y pagado el impuesto, necesita un 6,94 %. Con un 6 % bruto, al residente le quedan 97 euros al mes; al no residente le faltan 62. Con un 7 %, el residente gana 189 euros y el no residente se queda en cero. Con un 8 %, gana 70: poco para un mes sin inquilino. Por eso nuestro mínimo del 7-8 % bruto es, para un no residente de fuera de la UE, el punto de partida y no la meta.

Rentabilidad bruta sobre la inversión total de 138.550 euros, con los mismos gastos en todas las filas. Cómo se calcula y qué entra en cada parte, en rentabilidad bruta y neta de un piso de alquiler; cómo sacar el precio máximo que puedes pagar, en cuánto pagar por un piso para alquilar.

Los trámites: NIE, modelo 210 y la renta imputada

El NIE se pide antes de reservar, en un consulado español o en España. Con el piso alquilado, el impuesto se declara con el modelo 210: desde las rentas de 2026, una vez al año, del 1 al 20 de abril del año siguiente, con todo lo cobrado el año anterior; hasta ahora se presentaba cada trimestre. Si vives en un país sin intercambio efectivo de información tributaria con España, tienes que nombrar un representante fiscal aquí; en los demás casos no es obligatorio, aunque casi todos los no residentes lo encargan a una gestoría. Y si el piso está vacío parte del año, también se paga: Hacienda imputa una renta del 1,1 o del 2 % del valor catastral al año, según cuándo se revisó, por los días sin alquilar. Con un valor catastral de 40.000 euros y el piso vacío todo el año, son entre 440 y 800 euros de renta y entre 106 y 192 euros de impuesto al 24 %.

Cuando vendas: la retención del 3 %

Cuando un no residente vende un piso en España, el comprador está obligado a retenerle un 3 % del precio y a ingresarlo en Hacienda a cuenta de su impuesto, con el modelo 211. Si vendes por 120.000 euros, recibes 116.400 y Hacienda, 3.600. Esa retención no es el impuesto: lo que pagas de verdad es el 19 % de la ganancia, la diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te costó el piso con sus gastos de compra y la reforma. Si la retención supera el impuesto, la diferencia se recupera presentando el modelo 210 de la venta; si se queda corta, se paga lo que falte. Además, como cualquier vendedor, pagas la plusvalía municipal. Y tu país de residencia también puede gravar el alquiler y la venta: los convenios para evitar la doble imposición suelen permitir restar lo pagado en España, pero cómo se hace depende de cada país, así que conviene confirmarlo con un asesor fiscal de allí.

Preguntas frecuentes sobre comprar siendo no residente

1. ¿Puede un extranjero comprar un piso para alquilar en España? Sí. Necesita un NIE, y la compra se hace en las mismas condiciones que para un residente.
2. ¿Cuánto financia el banco a un no residente? Suele estar entre el 60 y el 70 % del valor, a 20 o 25 años. Conviene saberlo antes de buscar piso, porque decide cuánto capital hace falta.
3. ¿Cuánto paga un no residente por el alquiler? El 19 % del rendimiento, con gastos deducibles, si vive en la UE o el EEE; el 24 % de todo lo cobrado si vive fuera.
4. ¿Cuándo se presenta el modelo 210 del alquiler? Desde las rentas de 2026, una vez al año, del 1 al 20 de abril del año siguiente.
5. ¿Tengo que pagar también en mi país? Depende de tu país y de su convenio con España. Lo normal es que permita restar lo pagado aquí; confírmalo con un asesor de allí.