ROCE y cash on cash:
qué es y cómo
se calcula

Por cada euro que pone el inversor, ¿cuánto le devuelve el piso al año? Esa es la pregunta que contesta el ROCE, que entre inversores inmobiliarios en España se usa como sinónimo de cash on cash: el cashflow anual, ya pagada la hipoteca, entre el capital propio. En la operación tipo de alquiler por habitaciones en Elche, un piso de cinco habitaciones comprado por 100.000 euros con el 80 % financiado, el inversor pone 58.550 euros y cobra 9.680 al año: un ROCE del 16,5 %. Sobre el mismo piso, la rentabilidad bruta es del 13,7 % y la neta, del 9,5 %, porque las dos dividen entre la inversión total y no ven la hipoteca. Esta guía explica cómo se calcula, qué entra en cada parte de la fórmula, por qué la hipoteca lo sube —y cuándo lo hunde— y qué errores lo inflan.

¿Qué es el ROCE (cash on cash) en inversión inmobiliaria?

En inversión inmobiliaria, el ROCE es el cashflow anual de un inmueble dividido entre el dinero que ha puesto el inversor, multiplicado por cien. El cashflow neto es lo que queda después de cobrar el alquiler y pagar la vacancia, los gastos del piso y la cuota de la hipoteca. El capital propio es lo que sale del bolsillo del comprador: la entrada, los impuestos, la notaría, la reforma, el mobiliario y los honorarios. A diferencia de la rentabilidad bruta o la neta, que dividen entre la inversión total y no ven la hipoteca, el ROCE mide lo que rinde el dinero del inversor, no el del banco. Por eso es la cifra que distingue dos operaciones sobre el mismo piso con distinta financiación. En inglés se llama cash on cash return, y entre inversores en España ROCE y cash on cash se usan como sinónimos.

Un matiz de nombre: en las finanzas de empresa, ROCE (return on capital employed) es otra cosa, el beneficio operativo antes de intereses e impuestos entre el capital empleado, y se usa para analizar compañías, no pisos. Cuando un inversor inmobiliario habla de ROCE, casi siempre se refiere al cash on cash, y así lo usamos en esta guía, en el glosario del inversor y en nuestros dossiers.

¿Cómo se calcula el ROCE de un piso? Un ejemplo completo

Tomamos la operación tipo de nuestra guía del alquiler por habitaciones en Elche: un piso de cinco habitaciones comprado por 100.000 euros, con 20.000 euros de reforma, 3.000 de mobiliario y una hipoteca del 80 % del precio a un 2 % TIN y 30 años. Se alquila por 1.580 euros al mes. El cálculo tiene tres pasos. Primero, el beneficio operativo: a los 18.960 euros de alquiler al año se les restan la vacancia del 5 % y los gastos del propietario, que son el IBI y el seguro, la comunidad, el mantenimiento y la gestión del 15 %, y quedan 13.228 euros. Segundo, el cashflow: la hipoteca de 80.000 euros cuesta 295,70 euros al mes, 3.548 al año, y quedan 9.680. Tercero, la división: 9.680 entre los 58.550 euros de capital propio da un 16,5 %.

Cada 100 euros que pone el inversor le devuelven 16,50 al año en efectivo, unos 806 euros al mes. Sobre el mismo piso, la rentabilidad bruta es del 13,7 % y la neta, del 9,5 %, porque las dos dividen entre la inversión total de 138.550 euros. Las tres cifras son correctas: responden a preguntas distintas. La bruta y la neta dicen si el piso es bueno; el ROCE, si la operación entera, con su hipoteca, lo es para el dinero del inversor.

¿Qué entra en el capital propio?

Todo lo que paga el inversor y no financia el banco. Es el denominador del ROCE y donde más fallan las cuentas rápidas, porque el capital propio no es la entrada: en la operación tipo, la entrada son 20.000 euros, pero el inversor pone casi tres veces más. La entrada es el 20 % del precio que el banco no presta; encima van los gastos que ningún banco financia, que son el impuesto de transmisiones, la notaría y el registro, la tasación y la gestoría de la hipoteca, el mobiliario y los honorarios, y la reforma, que por defecto paga también el inversor. En la operación tipo suman 58.550 euros: 20.000 de entrada, 10.550 de impuestos y gastos de compra, 20.000 de reforma, 3.000 de mobiliario y 5.000 de honorarios. Contar solo la entrada multiplica el ROCE casi por tres.

Dos partidas piden cuidado. El ITP es del 9 % en la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026, pero se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro: en una compra por debajo de mercado puede salir más alto, y con él baja el ROCE. Y la reforma va, por defecto, a capital propio. El desglose completo, con tres escenarios de precio, está en cuánto capital hace falta para invertir en Elche.

¿Por qué la hipoteca sube el ROCE?

Porque el banco pone la mayor parte del dinero y el inversor se queda con todo lo que sobra después de pagarle. Sin hipoteca, la operación tipo deja 13.228 euros al año sobre 138.550 euros puestos: un ROCE del 9,5 %, que es exactamente su rentabilidad neta. Con el 80 % financiado, el cashflow baja a 9.680 euros, pero el capital propio baja mucho más, hasta 58.550, y el ROCE sube al 16,5 %. Sin deuda, ROCE y rentabilidad neta coinciden; la distancia entre las dos es el efecto de la hipoteca. Ese efecto tiene una condición: que el piso rinda más de lo que cuesta el préstamo. Los 80.000 euros prestados cuestan 3.548 euros al año en cuotas, un 4,44 %, y metidos en el piso rinden un 9,5 %. La diferencia se la queda el inversor.

Lo que cuesta la deuda no es el TIN, sino la constante hipotecaria: la cuota anual entre el capital prestado, porque cada cuota devuelve también una parte del préstamo. A un 2 % TIN y 30 años, la constante es del 4,44 %; a un 3,5 %, del 5,39 %. Si la rentabilidad neta del piso queda por encima, cada euro prestado sube el ROCE. Si queda por debajo, lo hunde: con la misma inversión, un piso que solo diera un 4 % neto tendría un ROCE del 4,0 % sin hipoteca y del 3,4 % con ella. La hipoteca no arregla una mala compra; la empeora.

Adelantar dinero al banco hace lo contrario que la financiación: pones más capital y el cashflow sube poco o nada, así que el ROCE baja. Cuándo compensa de todos modos, en amortizar la hipoteca de un piso de alquiler.

¿Cuánto cambia el ROCE según la financiación?

Más deuda sube el ROCE y baja el cashflow. Sobre la operación tipo, sin hipoteca el ROCE es del 9,5 %; con el 80 % del precio financiado, del 16,5 %; con el 90 %, del 19,0 %, y si el banco financia también el 80 % de la reforma, del 21,1 %. El tipo de interés va en contra: a un 3,5 % TIN en lugar de un 2 %, el ROCE baja al 15,2 %. Y el IVA de la gestión, que quien alquila vivienda no se puede deducir, lo deja en el 15,5 %. Lo que no cambia es el margen: en todos los escenarios el DSCR, las veces que los ingresos netos cubren la cuota de la hipoteca, queda por encima de 4. Estos son los casos que más nos preguntan, con el capital que pone el inversor y lo que cobra cada mes.

Financiar la reforma es posible, pero solo si la tasación cubre el precio más la reforma, y eso no se sabe hasta tasar; por eso en nuestros modelos la reforma va a capital propio mientras el banco no la confirme. El 90 % no es lo habitual en una compra para invertir, donde el estándar es el 80 %. Y aun la versión más apalancada, con 747 euros al mes, deja mucho margen frente a un mes vacío.

ROCE total y payback: las dos cifras que lo completan

El ROCE mide solo el efectivo. Pero cada cuota de la hipoteca devuelve también una parte del préstamo, y esa parte es patrimonio del inversor aunque no llegue a su cuenta. Si se suma, sale el ROCE total: en la operación tipo, la amortización del primer año es de 1.966 euros, y (9.680 + 1.966) entre 58.550 da un 19,9 %. Sirve para ver la operación completa, pero no se puede gastar: para saber si el piso se paga solo, manda el ROCE en efectivo. La segunda cifra es el payback, el mismo cálculo al revés: el capital propio entre el cashflow anual. Con 58.550 euros puestos y 9.680 de cashflow, el inversor recupera su dinero en unos 6 años, sin contar la revalorización ni la venta. Con un ROCE del 10 % tardaría diez años; con uno del 20 %, cinco.

Cómo cambia ese plazo con los tipos, la renta y la reforma, en payback de un piso de alquiler.

Los errores que inflan el ROCE

Casi todos los ROCE demasiado buenos salen de un denominador pequeño o de un cashflow sin gastos. El error más común es dividir entre la entrada: en la operación tipo, 9.680 euros entre los 20.000 de entrada dan un 48 %, pero el inversor no ha puesto 20.000, ha puesto 58.550. El segundo es olvidar la vacancia y la gestión: sin ellas, el cashflow sube a 13.472 euros y el ROCE, al 23 %. Los meses vacíos existen, y la gestión también cuando la lleva uno mismo, que la paga con su tiempo. El tercero, contar la reforma financiada antes de tasar: si la tasación no cubre el precio y la reforma, el banco no la financia y el 21,1 % vuelve al 16,5 %. Los otros dos son de comparación: elegir entre dos pisos por su ROCE cuando se financian distinto, y mezclar cifras antes y después de impuestos.

Para elegir entre pisos sirve la rentabilidad neta; el ROCE, para decidir cómo financiar el elegido. Y todas las cifras de esta guía son antes del impuesto sobre la renta, que depende de cada inversor.

Lo que el ROCE no mide (y qué ROCE es bueno)

El ROCE no mide el riesgo. Dos operaciones con el mismo ROCE pueden aguantar de forma muy distinta un mes vacío o una subida de tipos; para eso está el DSCR, que en la operación tipo es de 5,1: los ingresos netos cubren cinco veces la cuota. Tampoco mide la revalorización ni lo que deja la venta, que entran en la TIR, ni el impuesto sobre la renta. Por eso no damos una cifra de ROCE bueno: con la misma compra, más deuda da más ROCE sin que el piso sea mejor. Antes de recomendar una compra miramos otra cosa: que el piso dé al menos un 7-8 % bruto sin contar la hipoteca, que la rentabilidad neta quede con holgura por encima de la constante hipotecaria y que el DSCR deje margen. Si eso se cumple, el ROCE sale bien solo.

Cómo se calcula la TIR, la cifra que junta el cashflow de cada año con lo que queda al vender, en la TIR de un piso de alquiler.

Para probarlo con tus números, la calculadora de rentabilidad da el ROCE, el cashflow y el DSCR; si pagas mobiliario u honorarios, súmalos a la reforma para que entren en el capital propio.