La TIR
de un piso
de alquiler

La TIR, o tasa interna de rentabilidad, es el interés anual que te da una inversión teniendo en cuenta cuándo pones el dinero y cuándo lo recuperas. En un piso de alquiler es la única cifra que junta en un porcentaje lo que pones al comprar, lo que cobras cada año y lo que te queda al vender. En nuestra operación tipo en Elche, un piso de cinco habitaciones de 100.000 euros con una hipoteca del 80 %, el inversor pone 58.550 euros, recibe 9.680 al año y, si vende a los diez años por lo mismo que pagó, se lleva 36.569 después de cancelar la hipoteca: una TIR del 14,7 % antes de impuestos. Al contado, la misma operación da un 7,3 %. Y si vende a los cinco años, un 6,6 %. Aquí está cómo se calcula, por qué cambia tanto con el plazo y qué pesa más, la renta o la venta.

¿Qué es la TIR de una inversión inmobiliaria?

La TIR es el tipo de interés que tendría que pagarte una cuenta para darte exactamente lo mismo que el piso. Imagina que metes 58.550 euros, sacas 9.680 al final de cada año durante diez años y el último retiras además 36.569: una cuenta que hiciera eso pagaría un 14,7 % anual. Técnicamente, es la tasa con la que el valor actual de todo lo que cobras iguala lo que pusiste; dicho de otra forma, la que deja el valor actual neto en cero. Su ventaja frente a la rentabilidad bruta, la neta o el ROCE es que mira la operación entera, de la compra a la venta, y que cuenta el tiempo: no es lo mismo recuperar el dinero en cinco años que en veinte. Su inconveniente es que depende de dos supuestos que nadie conoce el día que compras, cuántos años tendrás el piso y por cuánto lo venderás. Por eso una TIR siempre va con su plazo y su precio de venta.

Cómo se calcula la TIR de un piso de alquiler

Para calcular la TIR hacen falta tres datos y una hoja de cálculo. El primero es el dinero que pones el día de la compra, en negativo: en la operación tipo, los 20.000 euros de entrada más el ITP, la notaría, los gastos de la hipoteca, la reforma, el mobiliario y nuestros honorarios, 58.550 euros. El segundo es el cashflow de cada año, lo que queda del alquiler después de la vacancia, los gastos y la cuota de la hipoteca: 9.680 euros. El tercero es lo que te queda el año que vendes, después de pagar la comisión de la agencia, la plusvalía municipal, la escritura y el certificado energético, y de cancelar la hipoteca que quede: vendiendo por 100.000 euros a los diez años, 36.569. Se ponen en una columna, del año cero al diez, y la función TIR de Excel o de Google Sheets hace el resto. Si usas flujos mensuales, la función da una TIR mensual, que hay que pasar a anual.

De los 100.000 euros de la venta salen 3.630 de comisión (un 3 % más IVA), 1.350 entre la plusvalía municipal, que estimamos, la escritura y el certificado energético, y 58.451 de hipoteca pendiente. De dónde sale el cashflow de cada año, partida a partida, en el cashflow neto de un piso de alquiler.

Por qué la TIR depende de cuántos años tengas el piso

Comprar un piso cuesta dinero que no recuperas si lo vendes por lo mismo que pagaste: en la operación tipo, 38.550 euros entre ITP, notaría, gastos de la hipoteca, reforma, mobiliario y honorarios, y casi 5.000 más al vender. Esos costes se reparten entre los años que tienes el piso, así que cuantos más años, menos pesa cada uno. Vendiendo por 100.000 euros, la TIR es del 6,6 % si vendes a los cinco años, del 14,7 % a los diez y del 16,2 % a los quince; a partir de ahí apenas sube, porque el coste de entrar ya está repartido. Es justo lo contrario de lo que pasa en un flip, donde cada mes de más hunde la TIR porque mientras esperas no hay alquiler que cobrar. Por eso un piso de alquiler se compra pensando en tenerlo al menos diez años, y una TIR calculada a cinco no se puede comparar con otra calculada a quince: antes de comparar dos operaciones, iguala el plazo.

Por qué en un flip pasa lo contrario, con sus cifras, en la cuenta de un flip inmobiliario; cuántos años tarda el piso en devolverte el capital, en el payback de un piso de alquiler.

¿Qué pesa más en la TIR, el alquiler o la venta?

En un piso de alquiler con buen cashflow, la TIR depende mucho más de las rentas que del precio de venta. Si a los diez años vendes por 90.000 euros, un 10 % menos de lo que pagaste, la TIR baja del 14,7 % al 13,7 %. Si vendes por 120.000, lo que costó el piso con la reforma, sube al 16,3 %. Y si ese valor crece un 2 % al año y vendes por 146.279, al 18,2 %. Una diferencia de 56.000 euros en la venta mueve la TIR menos de cinco puntos. Es porque la venta llega el último año, y un euro dentro de diez años vale menos que uno hoy: descontados a la propia TIR, los alquileres explican el 84 % del valor de la operación, y la venta, el 16 %. Por eso no contamos revalorización: suponemos que vendes por lo que pagaste. Si el piso sube, mejor, pero la operación tiene que salir sin eso.

Con la renta pasa lo contrario: pesa mucho. Si sube un 2 % cada año, la TIR pasa del 14,7 % al 16,6 % vendiendo por 100.000 euros, y al 18,1 % vendiendo por 120.000. Cuánto alquiler cabe esperar y cuánto se queda por el camino, en rentabilidad bruta y neta de un piso de alquiler.

La hipoteca dobla la TIR mientras el piso rinda más de lo que cuesta

Con una hipoteca del 80 % al 2 % a treinta años, la operación tipo da una TIR del 14,7 % a diez años; comprada al contado, un 7,3 %. La hipoteca la dobla porque pones 58.550 euros en lugar de 138.550, y el piso sigue dando dinero después de pagar la cuota: cada euro prestado rinde más de lo que cuesta. Pero el efecto depende del tipo de interés. Al 3,5 %, la TIR baja al 12,9 %; al 5 %, al 10,8 %. Mientras el piso rinda más que el tipo de la hipoteca —en la operación tipo, la rentabilidad neta es del 9,5 %—, financiar sube la TIR; si el tipo la superara, empezaría a restar. Por eso la TIR con hipoteca se mira junto al DSCR, que dice cuántas veces cubre el alquiler la cuota, y con el escenario de tipos altos. Y si la hipoteca es variable, una TIR calculada con la cuota de hoy es solo una foto.

Cuánto presta el banco para un piso que no es tu vivienda y en qué condiciones, en hipoteca para un piso de alquiler.

TIR, ROCE y VAN: qué mide cada una

La TIR no sustituye al ROCE ni a la rentabilidad neta; responde a otra pregunta. El ROCE, el cashflow anual entre el capital propio, dice cuánto te devuelve el piso cada año: en la operación tipo, un 16,5 % el primero. La rentabilidad neta mide el piso sin la hipoteca: un 9,5 %. La TIR mide la operación entera, con los costes de entrar y de salir, y por eso a diez años sale por debajo del ROCE, en el 14,7 %. El VAN, el valor actual neto, da la respuesta en euros: cuánto más ganas con el piso que con tu mejor alternativa. Si esa alternativa te diera un 5 % anual, la operación tipo vale 38.644 euros más que ella en dinero de hoy; si te diera un 8 %, 23.340. El múltiplo, lo que recuperas entre lo que pusiste, es de 2,28 en diez años. El ROCE sirve para el día a día; la TIR y el VAN, para decidir si compras.

Cómo se calcula el ROCE y qué lo infla, en ROCE o cash on cash.

¿Qué TIR es buena para un piso de alquiler?

No hay una TIR buena en abstracto: es buena si supera la de tu alternativa, con un riesgo parecido y al mismo plazo. Un piso tiene riesgos que una cifra no recoge, como meses sin inquilino, un impago o una derrama, y no se vende en una semana si necesitas el dinero; por eso tiene que dar bastante más que un depósito. Nosotros no aprobamos un piso por su TIR. Empezamos por la rentabilidad bruta, que en alquiler tiene que llegar al 7-8 % como mínimo, y por el cashflow con los escenarios malos: más vacancia, una reforma más cara, tipos más altos. La TIR la usamos después, para comparar operaciones al mismo plazo y el piso con lo que el inversor haría con su dinero si no lo compra. Y siempre sin revalorización y antes del impuesto sobre la renta, que depende de cada inversor. Una TIR que solo sale si el piso sube de precio no es una inversión, es una apuesta.

Cómo se saca el precio máximo que se puede pagar para que los números salgan, en cuánto pagar por un piso para alquilar.

Preguntas frecuentes sobre la TIR inmobiliaria

1. ¿Qué es la TIR en inmobiliaria? El interés anual equivalente de toda la operación: lo que pones al comprar, lo que cobras cada año y lo que te queda al vender.
2. ¿Cómo se calcula la TIR en Excel? Pon en una columna el capital del año cero en negativo, el cashflow de cada año y, el último, lo que queda de la venta, y usa la función TIR sobre ese rango. Si los cobros no son anuales y regulares, TIR.NO.PER con sus fechas.
3. ¿Qué diferencia hay entre la TIR y el ROCE? El ROCE mide un año y no cuenta la venta; la TIR mide la operación entera, con los costes de entrar y de salir.
4. ¿La TIR incluye impuestos? Nuestras cifras van antes del impuesto sobre la renta, porque depende de la situación de cada inversor. Para comparar dos operaciones, calcula las dos igual.
5. ¿Por qué un flip da más TIR que un alquiler? Porque el dinero está menos tiempo dentro. Pero esa TIR solo se mantiene si, al vender, encuentras enseguida otra operación igual de buena.