Cashflow neto
de una inversión
inmobiliaria

El cashflow neto de una inversión inmobiliaria es el dinero que queda al año después de cobrar el alquiler y pagarlo todo: los meses vacíos, los gastos del piso, la gestión y la cuota completa de la hipoteca. Es la cifra que dice si el piso se paga solo o si hay que poner dinero cada mes. En la operación tipo de alquiler por habitaciones en Elche son 9.680 euros al año, unos 806 al mes, antes del impuesto sobre la renta. Esta guía explica paso a paso cómo se calcula, en qué se diferencia del NOI y de la rentabilidad neta, con cuántas habitaciones alquiladas deja de perder dinero un piso de cinco, qué pasa si suben los tipos o baja la renta, cuánto cuestan los meses sin inquilinos y cuánto conviene apartar cada mes.

¿Qué es el cashflow neto de un inmueble?

Es la diferencia entre lo que entra y lo que sale de la cuenta del piso en un año, una vez pagado todo. Entra la renta que de verdad se cobra, no la anunciada: la que queda tras descontar los meses vacíos. Salen los gastos del propietario —IBI, seguro, comunidad, mantenimiento y reparaciones, y la gestión si se delega— y la cuota completa de la hipoteca, con sus intereses y su parte de capital. Lo que sobra es el cashflow neto: positivo si el piso deja dinero, negativo si hay que ponerlo cada mes. En castellano sería flujo de caja, pero entre inversores se usa casi siempre la palabra inglesa. No entran la entrada, el ITP, la notaría ni la reforma: son el dinero que se pone una sola vez, al comprar, y se miden con otra cifra, el ROCE, que divide el cashflow entre ese capital. Tampoco entra el impuesto sobre la renta, que depende de la situación de cada inversor.

¿Cómo se calcula el cashflow neto? Paso a paso

Se calcula en cuatro pasos, de arriba abajo. Primero, la renta bruta anual: en la operación tipo, cinco habitaciones de 290 a 350 euros que suman 1.580 al mes, 18.960 al año. Segundo, se resta la vacancia, el dinero que no entra mientras una habitación está vacía: con un 5 %, 948 euros, y quedan 18.012 de ingresos netos. Tercero, se restan los gastos operativos: 500 euros de IBI y seguro, 240 de comunidad, 1.200 de mantenimiento y 2.844 de gestión, el 15 % de la renta. Lo que queda, 13.228 euros, es el NOI o beneficio operativo. Cuarto, se resta la cuota de la hipoteca: 80.000 euros al 2 % TIN a 30 años son 295,70 euros al mes, 3.548 al año. El resultado son 9.680 euros. El desglose habitación por habitación, con la inversión y el capital, está en la cuenta completa del alquiler por habitaciones en Elche.

Cashflow, NOI y rentabilidad neta: no son lo mismo

Las tres cifras salen de la misma cuenta, pero cortan en sitios distintos. El NOI es el beneficio del piso antes de pagar al banco: 13.228 euros en la operación tipo. La rentabilidad neta divide ese NOI entre la inversión total, 138.550 euros, y da un 9,5 %: mide lo bueno que es el piso, se compre con hipoteca o sin ella. El cashflow neto resta además la cuota, y es la única de las tres que llega entera a la cuenta del inversor: 9.680 euros. Hay un matiz que confunde a mucha gente. La cuota incluye capital: el primer año, de los 3.548 euros pagados, 1.582 son intereses y 1.966 devuelven préstamo. Esa parte no es un gasto, es patrimonio que se queda en el piso, pero tampoco se puede gastar. Por eso el cashflow es la cifra prudente, y el ROCE total, que suma esa amortización al efectivo, la que completa el cuadro.

¿Con cuántas habitaciones alquiladas deja de perder dinero?

Con dos de cinco, sean cuales sean. Los gastos que se pagan aunque el piso esté vacío —la cuota de la hipoteca, el IBI y el seguro, la comunidad y una media de mantenimiento— suman en la operación tipo 5.488 euros al año, unos 457 al mes. La gestión no entra ahí si se cobra sobre la renta que entra, como la nuestra: si una habitación está vacía, no se paga su 15 %. Con una sola, el piso pierde entre 160 y 211 euros al mes. Con las dos más baratas ya deja unos 44 euros, y con las dos más caras, 121. Con tres, entre 308 y 384. El punto de equilibrio está en un 34 % de ocupación, un 35 % si se suma el IVA de la gestión. Es la ventaja del alquiler por habitaciones que menos se cuenta: el piso no pasa de cobrarlo todo a no cobrar nada de un mes para otro.

El rango va de las habitaciones más baratas a las más caras. Con las cinco alquiladas todo el año salen 886 euros, más que los 806 de la media porque esa media ya descuenta un 5 % de meses vacíos. En un alquiler convencional, en cambio, la cuenta es de todo o nada: con el piso vacío, la cuota, la comunidad, el IBI y el seguro salen del bolsillo, unos 358 euros al mes en un piso como este, y no hay una segunda renta que los cubra.

¿Qué pasa si suben los tipos, baja la renta o hay más meses vacíos?

Lo que hunde un cashflow casi nunca es una sola cosa, sino varias a la vez, así que conviene probarlas por separado y juntas. Sobre la operación tipo, que deja 9.680 euros al año, una hipoteca al 4 % en lugar del 2 % sube la cuota de 296 a 382 euros y quita 86 euros al mes. Bajar la renta un 10 % quita 126; doblar la vacancia hasta el 10 %, 79; doblar el mantenimiento, 100; y sumar el IVA de la gestión, que quien alquila vivienda no se puede deducir, 50. Si todo eso pasa a la vez —renta un 10 % más baja, el doble de meses vacíos, el tipo al 4 %, el doble de reparaciones y el IVA—, el piso sigue dejando 4.537 euros al año, unos 378 al mes. Esa es la prueba que conviene pasar antes de comprar: que el escenario malo siga en positivo, no que el bueno salga bonito.

Una vacancia del 20 % equivale a tener una de las cinco habitaciones vacía todo el año. Incluso así, el piso deja unos 570 euros al mes. Y con una hipoteca a tipo fijo, el riesgo de tipos desaparece una vez firmada; con una variable, vuelve en cada revisión.

Si el cashflow sale justo, adelantar dinero al banco y reducir la cuota lo mejora: 10.000 euros en el quinto año de una hipoteca de 80.000 al 3 % suben la caja unos 47 euros al mes. Lo que se gana y lo que se pierde, en amortizar la hipoteca de un piso de alquiler.

Los meses sin renta: lo que cuesta empezar

El cashflow anual supone el piso en marcha, y el primer año no lo está desde el primer día. Entre la escritura y el primer inquilino suele haber una reforma y una búsqueda, y durante ese tiempo la hipoteca se paga igual. Con dos meses de obra y uno para llenar las habitaciones, la operación tipo pasa tres meses sin cobrar: tres cuotas de 296 euros, la comunidad y la parte del IBI y el seguro suman unos 1.070 euros, a los que hay que añadir la luz y el agua de la obra. Ese dinero no aparece en la inversión total ni en el capital propio de los cálculos habituales, y por eso pilla por sorpresa a quien llega con el capital justo. Lo prudente es apartarlo antes de firmar, junto con un colchón para imprevistos: en la guía de cuánto capital hace falta para invertir en Elche recomendamos una reserva operativa de 3.000 a 6.000 euros que no se toque en la compra.

Con esos tres meses parados, el cashflow del primer año se queda en unos 6.200 euros; a partir del segundo, en los 9.680 de la cuenta.

Por qué un mes bueno no es la media

Porque los gastos no llegan todos los meses, y la vacancia tampoco. Un mes con las cinco habitaciones alquiladas, la cuenta del piso recibe 1.580 euros y paga 296 de cuota, 20 de comunidad y 237 de gestión: quedan unos 1.027 euros. La media anual, en cambio, es de 806. La diferencia, unos 221 euros al mes, son gastos que llegan de golpe: el IBI y el seguro, que se pagan una o dos veces al año; el mantenimiento, que no avisa —una caldera, un electrodoméstico, una mano de pintura entre inquilinos—, y las semanas en que una habitación cambia de inquilino. Quien se gasta los 1.027 euros de un mes bueno se encuentra un día con una factura de 600 y la cuenta en rojo. La costumbre que lo evita es sencilla: apartar esos 221 euros cada mes en una cuenta solo del piso y tomar como cashflow lo que queda. A final de año, si no ha habido sorpresas, lo apartado sobra y se suma.

¿Qué cashflow es bueno?

No hay una cifra en euros que valga para todos: depende del precio, de la financiación y de cuánto quiera arriesgar cada uno. Lo que sí hay son cuatro pruebas. La primera, que el cashflow sea positivo en el escenario pesimista, no solo en el previsto. La segunda, que la cuota no se coma la renta: en la operación tipo es el 19 % del alquiler, y por encima del 40 % el margen para un mes malo se estrecha mucho. La tercera, el DSCR, los ingresos netos entre la cuota: aquí es 5,1, es decir, el piso podría pagar cinco veces su hipoteca. La cuarta, y la que sostiene a las otras, el precio de compra: por debajo de un 7-8 % de rentabilidad bruta, el cashflow depende de la hipoteca más que del piso, y no recomendamos la compra. Y uno negativo, como dice nuestro glosario, es un gasto con fachada.

Una nota sobre el decreto de vivienda de octubre de 2026: desde el 8 de octubre cada habitación va con su propio contrato de vivienda habitual, y el inquilino puede irse a partir de los seis meses avisando con 30 días. La cuenta no cambia, pero la vacancia pasa a ser la partida que más hay que vigilar. Lo explicamos en qué cambia el decreto en el alquiler por habitaciones.

Preguntas frecuentes sobre el cashflow

1. ¿El cashflow incluye impuestos? No. Las cifras de esta guía son antes del impuesto sobre la renta, que depende de la situación de cada inversor: conviene calcularlo con un asesor fiscal.
2. ¿Y si compro sin hipoteca? Entonces el cashflow es el NOI: 13.228 euros al año, unos 1.102 al mes. Pero pones los 138.550 euros, y lo que rinde tu dinero baja al 9,5 %, la rentabilidad neta.
3. ¿Tengo que contar la gestión si la llevo yo? Conviene. Sin el 15 %, la operación tipo dejaría 12.524 euros, pero esa diferencia se paga con tiempo, y si un día la delegas la cuenta tiene que aguantar. Lo que cobra una gestora, con el IVA y los inquilinos nuevos, en cuánto cobra una gestora de alquileres.
4. ¿La parte de la cuota que devuelve préstamo es un gasto? No es un gasto, es patrimonio, pero sale de tu cuenta cada mes. Por eso se resta en el cashflow y se suma aparte en el ROCE total.
5. ¿Cómo calculo el cashflow de mi piso? La calculadora de rentabilidad hace esta misma cuenta con tus datos: renta, vacancia, gastos e hipoteca. Prueba también el escenario malo.