Amortizar la hipoteca
de un piso
de alquiler

Amortizar la hipoteca de un piso alquilado rinde exactamente lo que cuesta el préstamo: si pagas un 3 %, cada euro que adelantas te ahorra un 3 % al año, sin riesgo, pero ya no vuelve a tu cuenta. Con una hipoteca de 80.000 euros al 3 % a 30 años, adelantar 10.000 euros al cumplir el quinto año deja dos caminos. Reducir la cuota baja el pago 47 euros al mes y ahorra 4.226 euros de intereses. Reducir el plazo acaba la hipoteca casi cinco años antes y ahorra 9.672, pero no deja un euro más al mes. Aunque parezca que gana lo segundo, al tipo del préstamo las dos opciones valen lo mismo: solo cambia cuándo recuperas el dinero. La pregunta de verdad es otra: si esos 10.000 euros pueden rendir más del 3 % en otro sitio, por ejemplo en la entrada de un segundo piso. Aquí están las cuentas, la comisión que puede cobrar el banco y los casos en que sí compensa.

¿Conviene amortizar la hipoteca de un piso alquilado?

Amortizar es una inversión con una rentabilidad fija: la del tipo de interés de tu hipoteca. Si pagas un 3 %, adelantar 10.000 euros te ahorra unos 300 euros de intereses el primer año, y algo menos cada año siguiente. No hay riesgo ni sorpresas, pero tampoco liquidez: el dinero queda dentro del piso y solo vuelve si lo vendes o pides otro préstamo. Por eso se compara con lo que ese dinero rendiría en otra parte. En nuestro ejemplo, un piso de cinco habitaciones en Elche comprado por 100.000 euros, con 20.000 de reforma y alquilado por 1.580 euros al mes, el capital propio rinde en caja un 15,7 % al año con la hipoteca al 3 %. Incluso un piso comprado al límite del 8 % bruto que pedimos como mínimo rendiría un 6,5 %. Frente a eso, el 3 % de amortizar es poco, salvo que no haya otra compra a la vista o la seguridad pese más que la rentabilidad.

¿Reducir cuota o reducir plazo?

Al amortizar hay que decidir qué se hace con lo adelantado: bajar la cuota y mantener los años, o mantener la cuota y acabar antes. Con la hipoteca del ejemplo, 80.000 euros al 3 % a 30 años, al cumplir cinco años quedan 71.125 euros por devolver y 30.060 de intereses. Si adelantas 10.000 euros y reduces la cuota, pasas de pagar 337 euros al mes a 290: 47 euros más de caja cada mes durante los 25 años que quedan y 4.226 euros menos de intereses. Si reduces el plazo, sigues pagando 337 euros, pero la hipoteca termina 58 meses antes, casi cinco años, y te ahorras 9.672 euros de intereses. Lo primero mejora la caja desde el primer mes; lo segundo te libera de la cuota entera, pero dentro de veinte años. El contrato suele decir cómo se aplica la amortización y muchos bancos dejan elegir: pídelo por escrito y comprueba en el nuevo cuadro de pagos que se ha hecho lo que pediste.

Hipoteca de 80.000 euros al 3 % a 30 años y amortización de 10.000 euros al cumplir el quinto año. Cashflow con un beneficio operativo de 13.228 euros al año; DSCR, los ingresos netos anuales (18.012 euros) entre la cuota anual; ROCE, el cashflow anual entre el capital propio, que pasa de 58.550 a 68.550 euros al amortizar. Cifras antes del impuesto sobre la renta.

¿Por qué ahorrar más intereses no es ganar más?

Reducir el plazo ahorra más del doble de intereses que reducir la cuota, 9.672 euros frente a 4.226, y por eso parece la buena. Pero el ahorro de intereses no mide lo que ganas, sino cuánto tiempo mantienes la deuda. Al reducir el plazo sigues pagando la cuota entera, y cada mes devuelves más capital: estás amortizando más, todos los meses, con tu propio dinero. Al reducir la cuota, esos 47 euros se quedan en tu cuenta y puedes hacer con ellos lo que quieras, incluso adelantarlos también al banco. Si se descuentan al mismo 3 % del préstamo, las dos opciones valen prácticamente lo mismo hoy, unos 10.000 euros: solo cambia cuándo te devuelve el banco tu dinero, poco a poco durante 25 años o de golpe dentro de veinte. Por la misma razón, el 5,7 % que sale de dividir los 569 euros al año que baja la cuota entre los 10.000 euros no es una rentabilidad: incluye la devolución de tu propio capital.

¿Qué pasa con el cashflow, el DSCR y el ROCE?

Amortizar cambia los tres ratios con los que se mide un piso de alquiler, y no todos en la misma dirección. El cashflow, lo que queda cada mes después de pagar gastos y cuota, solo mejora si reduces la cuota: en el ejemplo, de 765 a 812 euros al mes. Si reduces el plazo, no cambia hasta que acaba la hipoteca. El DSCR, la relación entre los ingresos netos y la cuota anual, sube de 4,45 a 5,18 al reducir la cuota: el piso aguanta más meses vacío o una bajada del alquiler sin que la cuota se coma los ingresos. Esa es la ventaja real de amortizar, la seguridad. El ROCE, lo que rinde en caja el capital propio, baja siempre, porque pones 10.000 euros más y el cashflow sube poco o nada: del 15,7 % al 14,2 % si reduces la cuota y al 13,4 % si reduces el plazo. Amortizar compra tranquilidad y la paga con rentabilidad.

¿Cuánto cobra el banco por amortizar?

Si la hipoteca está a tu nombre, la comisión por amortizar la limita la Ley 5/2019, que se aplica a los préstamos a personas físicas con garantía de una vivienda, también si la compras para alquilarla. En una hipoteca variable, el banco puede cobrar como mucho un 0,25 % de lo que adelantas durante los tres primeros años o un 0,15 % durante los cinco primeros, según el contrato, y después nada. En una fija, hasta un 2 % durante los diez primeros años y un 1,5 % a partir de entonces. Adelantar 10.000 euros cuesta, como mucho, 25 euros en un variable y 200 en un fijo. Y en los dos casos la comisión no puede superar la pérdida financiera que el adelanto le cause al banco: si tienes una fija barata y los tipos de mercado han subido, el banco no pierde y no puede cobrarte nada. Si compraste con una sociedad, esta ley no se aplica y manda el contrato.

Si el contrato no pacta ninguna comisión, no hay comisión. Antes de adelantar nada, pide al banco por escrito cuánto te cobraría y cómo quedaría el cuadro de pagos: la ley le obliga a darte esa información en un máximo de tres días hábiles. Lo que conviene mirar antes de firmar la hipoteca, en la hipoteca para comprar un piso para alquilar.

¿Y si en vez de amortizar compras otro piso?

La alternativa más habitual a amortizar es guardar ese dinero para la entrada del siguiente piso. En el ejemplo, comprar otro piso como el primero necesita 58.550 euros de capital propio: el 20 % del precio, el impuesto de transmisiones, la reforma, los muebles, la notaría y los honorarios. Si cada año apartas 10.000 euros de tus ahorros y les sumas los unos 9.200 euros de cashflow del primer piso, llegas en unos tres años. Si los hubieras amortizado, tendrías una hipoteca más corta, pero tardarías más en la segunda compra, porque lo adelantado ya no sirve como entrada. Mientras se junta, el dinero tiene que estar disponible, en una cuenta o un depósito, aunque rinda menos que el tipo de la hipoteca. Y antes que nada, conviene tener un fondo para el propio piso, para una derrama, una avería o unos meses sin inquilino: ese dinero nunca debería ir a amortizar, porque una vez dentro del préstamo no vuelve.

Cómo se calcula el capital para empezar, en cuánto capital necesito para invertir en Elche; por qué la deuda multiplica lo que rinde ese capital, en el euríbor y el precio del apalancamiento.

¿Cómo lo ve Hacienda?

Los intereses de la hipoteca de un piso alquilado son un gasto deducible del alquiler en el IRPF, igual que las reparaciones y la conservación. La ley pone un límite: juntos, intereses y reparaciones no pueden restar más de lo que ingresa ese piso en el año, y lo que sobre se puede deducir en los cuatro años siguientes. Por eso amortizar tiene un efecto que no sale en el cuadro del banco: al pagar menos intereses, deduces menos y tu rendimiento del alquiler sube, así que una parte del ahorro se la queda Hacienda. Con la hipoteca de tu casa pasa lo contrario: si la compraste a partir de 2013, ya no hay deducción por ella, salvo el régimen transitorio para quienes compraron antes. Así que, con el mismo tipo de interés, suele convenir amortizar antes la hipoteca de tu casa que la del piso alquilado. Antes de adelantar una cantidad grande, haz los números con un asesor fiscal.

¿Cuándo sí compensa amortizar?

Amortizar compensa en cinco casos. El primero, cuando el tipo de la hipoteca es alto: cuanto más pagas de interés, más rinde adelantar, y con un tipo por encima de lo que te daría un depósito, adelantar es una inversión segura. El segundo, cuando el cashflow es justo o negativo: reducir la cuota lo vuelve positivo y deja de salir dinero de tu bolsillo cada mes. El tercero, cuando quieres pedir otra hipoteca y el banco te la frena porque tus cuotas ya se llevan demasiada parte de tus ingresos: bajar una cuota libera margen para la siguiente. El cuarto, cuando no tienes ninguna compra a la vista y el dinero está parado en una cuenta que rinde menos que tu préstamo. El quinto, cuando te acercas a la jubilación y prefieres llegar sin deudas: entonces lo que tiene sentido es reducir el plazo. Fuera de esos casos, en un piso que da caja, guardar el dinero para la siguiente compra suele rendir más.

Cómo se mide lo que rinde una inversión a lo largo de los años, con la deuda y la venta, en la TIR de un piso de alquiler; lo que rinde cada año el dinero que pones, en el ROCE y el cash on cash.

Preguntas frecuentes sobre amortizar la hipoteca

1. ¿Es mejor amortizar cuota o plazo en un piso de alquiler? Reducir el plazo ahorra más intereses; reducir la cuota mejora el cashflow cada mes. Al tipo del préstamo valen lo mismo: elige según necesites caja ahora o quieras acabar antes.
2. ¿Cuánto cobra el banco por amortizar anticipadamente? Con la hipoteca a tu nombre, en una variable como mucho un 0,25 % o un 0,15 % de lo adelantado y solo los primeros años; en una fija, hasta un 2 % o un 1,5 %, y nunca más de lo que pierda el banco.
3. ¿Qué rentabilidad tiene amortizar la hipoteca? La del tipo de interés del préstamo: al 3 %, cada 10.000 euros adelantados ahorran unos 300 euros de intereses el primer año.
4. ¿Amortizar baja el ROCE? Sí: pones más capital y el cashflow sube poco o nada. En el ejemplo pasa del 15,7 % al 14,2 % si reduces la cuota y al 13,4 % si reduces el plazo.
5. ¿Se pierde deducción en el IRPF al amortizar? Los intereses de un piso alquilado se deducen del alquiler, así que pagar menos intereses reduce la deducción. Conviene revisarlo con un asesor fiscal.