En la costa alicantina el precio lo fija el comprador extranjero, no el inquilino

Hemos escrito sobre barrios de Elche, sobre Alicante ciudad y sobre por qué el dinero mira las ciudades medias. Esta semana la pregunta es distinta y más incómoda: en el litoral de la provincia de Alicante, ¿quién está fijando el precio de compra? Porque si quien lo fija no es quien paga el alquiler, la cuenta del inversor cambia de raíz. No se trata de elegir zona: se trata de entender contra quién se puja.

El dato que ordena todo el litoral

Según el informe trimestral del Colegio de Registradores, difundido en julio de 2026, el 44,65 % de las compraventas de vivienda en la provincia de Alicante fueron firmadas por ciudadanos extranjeros, por delante de Málaga (34,30 %) y Baleares (28,89 %). Casi una de cada dos operaciones. Ese único dato explica más que cualquier ranking de barrios.

Y explica algo concreto: el comprador internacional de segunda residencia no compra rentabilidad, compra uso. No descuenta flujos de caja ni exige una rentabilidad bruta mínima; compara el precio con el de su país de origen y decide. Cuando ese perfil representa casi la mitad de la demanda solvente, el precio de venta deja de estar anclado al alquiler que la zona puede pagar. El inversor que llega buscando cashflow no compite con otro inversor: compite con alguien que juega con otras reglas y otro coste de oportunidad.

Dos magnitudes que conviene no mezclar nunca

Aquí está el error de encuadre más común que vemos en operaciones de costa. Se citan precios de venta en €/m² y rentabilidades de alquiler en % como si midieran lo mismo, y no lo hacen: la primera la fija la demanda de compra (turística e internacional), la segunda la fija la capacidad de pago de un inquilino local o de temporada.

Tres referencias de venta, todas del mismo proveedor (índice de precios de oferta de idealista), con su fecha: Alicante ciudad, 2.549 €/m² en abril de 2026, nuevo máximo histórico del municipio en esa serie; Playa de San Juan–El Cabo, 3.686 €/m² en abril de 2026, con una subida del 8,4 % interanual, la zona más cara de la capital; Santa Pola, 2.589 €/m² en enero de 2026, un 18,6 % por encima de enero de 2025.

Deténgase en la tercera. Un municipio costero de tamaño medio marcaba en enero de 2026 un precio de oferta por metro cuadrado del mismo orden que el de la capital de provincia en abril, y con un ritmo de subida interanual muy superior. Son magnitudes de oferta de venta, no de cierre ni de tasación, y las fechas no coinciden exactamente: por eso el titular correcto no es «Santa Pola es más caro que Alicante», sino otro más útil. El litoral ha subido más rápido que la ciudad que le da empleo. Y nada indica que el alquiler residencial de un municipio costero de tamaño medio acompañe esa curva.

El año se parte en dos (y el contrato, también)

El segundo rasgo estructural del litoral alicantino es el calendario. En la primera línea de playa no existe «el alquiler», existen tres mercados con precios y riesgos distintos: la temporada estival (semanas, precio alto, ocupación concentrada), el alquiler de temporada de invierno —contratos de octubre a junio, un formato muy extendido en la oferta de la zona— y el alquiler de larga duración, que es el único que produce un ingreso homogéneo los doce meses.

Cada uno tiene su marco. El vacacional está regulado por el Decreto-ley 9/2024 de la Generalitat Valenciana: la vivienda de uso turístico se define por cesiones de hasta 10 días a un mismo arrendatario y la inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana tiene una validez de 5 años (sede electrónica de la GVA). Es decir: la licencia ya no es un activo perpetuo adherido al inmueble, es un permiso con caducidad y con ayuntamientos que están endureciendo el acceso. Cualquier operación de costa cuyo número solo cuadra en modo turístico está apoyada, por definición, en la pata regulatoria más frágil.

Conviene además recordar que el volumen ya no acompaña como en 2025: en enero de 2026 la provincia de Alicante registró 858 compraventas de vivienda de obra nueva (INE), por debajo de los meses fuertes del año anterior. Precios en máximos con volumen desacelerando es el escenario en el que el sobreprecio tarda más en perdonarse.

Los tres filtros que aplicamos antes de mirar la foto

Fiscalidad real, no precio real. En la Comunitat Valenciana el ITP de segunda mano es del 9 % desde el 1 de junio de 2026 (antes, el 10 %), y la base imponible es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro. En zonas donde el valor de referencia ha ido detrás de las subidas de precio de oferta antes citadas, esto a veces juega a favor; en otras, obliga a tributar por encima de lo pactado. Nunca se presupone: se comprueba antes de la reserva.

Ingreso de doce meses, no de agosto. La prueba de esfuerzo es simple: si la vivienda solo se sostiene con la temporada alta, el activo es un negocio estacional con riesgo normativo, no una renta.

Gastos de costa. Comunidades con piscina, ascensor y zonas comunes, IBI de zona turística, mantenimiento acelerado por salinidad y rotación. Son partidas que en el interior no existen con esa magnitud y que se comen la diferencia de rentabilidad aparente.

Dos caminos legítimos que no deben mezclarse

El litoral alicantino es, en este ciclo, un mercado de patrimonio y de divisa, no de cashflow. Con casi el 45 % de las compras de la provincia firmadas por extranjeros y precios de oferta en máximos, el precio lo marca una demanda que no necesita que el número cuadre. Quien compre ahí buscando renta mensual estará pagando la prima de vistas al mar y cobrando el alquiler de un municipio medio.

Si el objetivo es revalorización y uso propio, la costa tiene sentido: comprar con horizonte largo, sin apalancamiento agresivo y asumiendo que la rentabilidad vendrá del precio, no del inquilino. Si el objetivo es cashflow, el binomio correcto sigue siendo trabajo, universidad y demanda residencial estable los doce meses —es decir, ciudad, no playa—, y la costa entra en cartera solo cuando el flujo ya está construido en otro sitio.

Qué significa para el inversor

En el litoral se compra bien cuando se sabe que no se está comprando renta. Antes de firmar, decida el encuadre: patrimonio y uso propio, con horizonte largo y sin apalancamiento agresivo, o cashflow, y entonces mire ciudad con empleo, universidad y demanda residencial estable los doce meses. Compruebe siempre el valor de referencia de Catastro antes de la reserva, haga la prueba de esfuerzo del ingreso de doce meses sin temporada alta y presupueste los gastos propios de costa. El peor error no es pagar caro, sino pagar precio de segunda residencia esperando cuenta de resultados de inversión.