Cuando el inquilino deja de pagar, lo caro no es el mes: es el calendario

Hay un error que aparece una y otra vez en las hojas de cálculo que revisamos antes de una compra, y casi nunca en la conversación previa: el inversor modela doce mensualidades al año. Doce. Todos los años. Después ajusta el precio de compra al alza porque "los números salen igual", y firma. El problema no es el optimismo sobre la renta: es que el modelo no tiene una variable para lo único que puede convertir una operación correcta en un año en pérdidas, el tiempo que tarda en resolverse un impago. Y esa variable, en España, no se mide en euros. Se mide en meses.

El impago no dura un mes. Dura siete

El dato más útil que hemos visto sobre esto lo publica el Observatorio del Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro, en su estudio Situación de la Morosidad en el Alquiler en España: la deuda media por impago alcanzó los 8.489,3 euros en 2025, el equivalente a siete mensualidades de renta, por encima de los 7.957,60 euros registrados en 2024. El mismo estudio sitúa la renta media considerada en 1.184 euros mensuales en 2025.

Conviene leer bien esa cifra, porque es la clave de todo el artículo. No dice que el inquilino moroso deje a deber un recibo. Dice que, cuando el impago se convierte en un expediente cerrado, arrastra de media siete rentas. Es decir: el año del incidente no ingresa doce mensualidades; ingresa cinco. Un 58 % del ingreso bruto anual desaparece de un activo cuyos gastos —IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, cuota hipotecaria— siguen corriendo con total puntualidad.

Y el importe medio sube porque sube la renta: cuanto más caro es el alquiler, más caro es cada mes de retraso. La exposición del inversor crece sola, sin que él cambie nada.

Por qué el reloj se ha alargado

La estadística oficial no publica una duración media del procedimiento; el Consejo General del Poder Judicial cuenta ejecuciones, no calendarios. Sus datos de 2025 registraron 25.540 lanzamientos practicados, un 11 % menos que en 2024, de los cuales 18.317 (el 71,7 %) derivaban de procedimientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (CGPJ, datos anuales de 2025 publicados en marzo de 2026).

Para la duración hay que acudir a fuentes privadas, y hay que decirlo: son fuentes con interés en el asunto. La correduría ARRENTA SABSEG estimaba en noviembre de 2025, con datos internos propios, que los procedimientos de desahucio por impago se estaban alargando hasta una media en torno a los 15 meses, y atribuía unos dos meses adicionales al requisito de intentar un medio adecuado de solución de controversias antes de demandar, introducido por la Ley 1/2025. Tómese como indicio de dirección, no como estadística oficial. Pero la dirección es inequívoca: menos lanzamientos ejecutados y más tiempo hasta ejecutarlos.

Súmelo: siete rentas de deuda acumulada según el Observatorio del Alquiler para 2025, y un procedimiento que puede estirarse hasta el entorno del año largo. La pérdida no la marca la gravedad del impago, la marca su duración.

El espejismo del mercado rápido

Aquí está la trampa psicológica, y es la razón por la que este error se comete precisamente ahora. Un mercado tensionado parece eliminar el riesgo. Según el estudio de idealista sobre el segundo trimestre de 2026, el 17 % de las viviendas alquiladas en su portal llevaba menos de 24 horas en el mercado; en Alicante ese porcentaje fue del 10 % y en Valencia del 14 %.

Un dato así invita a una conclusión falsa: si tengo veinte candidatos, no tengo problema. Lo cierto es lo contrario. Veinte candidatos en cuarenta y ocho horas es exactamente el escenario en el que un particular sin proceso de selección firma con el primero que le cae bien, sin nóminas, sin verificar antigüedad laboral, sin contrastar el esfuerzo que la renta supone sobre sus ingresos. La velocidad del mercado resuelve la vacancia. No dice absolutamente nada sobre el cobro. Son dos riesgos distintos y el inversor los fusiona en uno solo.

Cómo se corrige: tres decisiones, ninguna heroica

1. Modele en meses, no en porcentajes. Sustituya el "12 × renta" por un ingreso ajustado y escriba al lado la hipótesis. Le proponemos una explícita, que es hipótesis de trabajo y no dato de mercado: modele 11 mensualidades en año normal y calcule aparte un escenario de estrés con 5 mensualidades, coherente con las siete de deuda media que reporta el Observatorio del Alquiler para 2025. Si con cinco mensualidades la operación no aguanta un año sin que usted tenga que vender o refinanciar, el problema no es el inquilino: es el apalancamiento.

2. Dimensione la reserva en meses de exposición, no en euros redondos. La cifra relevante no es "tener una cantidad redonda en la cuenta". Es cuántos meses de cuota hipotecaria y gastos fijos puede sostener sin ingresos del activo. Y ojo con llegar exhausto a la firma: en la Comunitat Valenciana, el ITP de segunda mano se liquida al tipo general que fije la normativa autonómica vigente en la fecha de la compra —conviene confirmarlo antes de cerrar números—, y su base imponible es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro, no el precio pactado. Quien calcula el impuesto sobre el precio a secas descubre el desfase en notaría y lo paga con la reserva que debería proteger el año malo.

3. Ponga precio a la certeza y decida con la cifra delante. Un seguro de impago tiene coste y se cotiza como un porcentaje de la renta anual; no damos aquí una cifra porque no la hemos verificado con fuente para 2026 y preferimos no darla. Pídala. La pregunta correcta no es "¿es caro?", sino "¿cuánto cuesta al año frente a siete mensualidades perdidas una sola vez en diez?". Y recuerde que el asegurador exige un scoring del inquilino: aunque no contrate la póliza, el filtro que le obligan a pasar ya es, en sí mismo, el activo.

Qué significa para el inversor

La rentabilidad de un piso en alquiler no se destruye pagando cien euros de más el metro cuadrado. Se destruye en el único ejercicio en que el activo deja de ingresar mientras sigue gastando. En las operaciones que analizamos, la diferencia entre una cartera que resiste y otra que obliga a vender en mal momento casi nunca está en el precio de compra: está en si el inversor tenía margen para aguantar doce o quince meses sin ingresos. Haga una sola cosa esta semana: abra su hoja de cálculo, cambie los ingresos anuales de doce mensualidades a cinco y mire la línea final. Si el resultado le quita el sueño, ya sabe qué parte de la operación tiene que ajustar antes de firmar la siguiente.